东城国际商铺价格报告目标
实现商业价值最大化的同时实现均衡去化
本次汇报所要解决的问题：
明确商业整体操作思路； 定位最佳业态组合； 最佳业态组合下为商业开发提供指导性建议； 特定条件限制下，商业部分实现效益最大化的最佳方法； 商铺质素差异较大如何实现均衡消化 报告思路
第一部分
区域商业特征及案例借鉴
第二部分
商业整体定位
第三部分
价格报告说明
提供依据
价格导出4
受国家收紧流通性及住宅市场低迷影响，商业供求比及均价有向下趋势
商铺供求比从08年起开始持续下降
商铺销售价格在2011年出现价格下行
政策分析5
关内商业价格持续高企，关外商业价格，特别为龙岗区商业均价为深圳商业价格底部
龙岗商铺成交均价属于深圳商业价格底部
商铺价格随着离中心区的距离成反比，离市区越远，价格越低
政策分析6
龙岗中心城商业成交价格集中在2~2.8万/平
2011年商铺销售情况： 中海康城：层高近6米，主力面积20-70平米，于9月22日开放样板铺，10月25日正式推出，网上报价2～5万/平米 销售结果：从2010年至今，国土局显示拿到预售证的商铺有50套，销售0套 奥林华府： 5月推售2次，3.5万/平米提价至3.8万/平米，全部售罄，7月再次推售20套，4.2万/平米，只售4套。
2011年商铺销售价格：
市场走势7
坪山现有三大核心商圈,依靠超市形成
三和广场商圈：由深汕路、东纵路、国泰路围合而成，包括三和百货、国惠康百货、丰泽电脑城三个集中商业。 万联购物广场商圈：以万联购物广场、泰华百货为核心，由建设路、金山路、东纵路、中兴路围合而成。 民乐福商圈：以民乐福为核心，包括中兴路、立新西路、东胜街、东门大街、东纵路
三和广场商圈
万联购物广场商圈
民乐福商圈
五金、家私、家电、通讯、餐饮、汽修、建材、杂货店、百货、鞋、服装
通讯、钟表、眼镜、百货、建材、装饰、餐饮、烟酒茶、美容美发、日用品、五金
服装、文具、五金、音像、通讯、百货、餐饮、鞋、汽修汽配
区域商业认知
结论：商业整体配置尚显初级，生活配套匮乏8
7万 平方米
坪山集中商业分布在深汕、建设路沿线，共计7万平米，为传统超市或百货，纯粹的购物场所，档次低端，业态单调
区域集中商业认知
结论：周边商业价值未得到充分挖掘，零散杂乱，尚缺乏一个品质生活配套中心9
街铺业态零散、低档，以五金、电器、服装、餐饮为主
街铺集中于深汕路和建设路；而东纵路沿线为工业厂房，目前商业人气不旺，仅单面分布； 街铺类商业业态分布上，沿深汕路集中为汽配、五金、家具等为生产服务型商铺，沿建设路为生活服务型商铺
区域街铺商业认知
结论：本地居民及外来务工人员构成片区消费人群重要一部分，低端零售业铺主有换铺需求10
坪山新区首个一线商业中心
本项目优势
现有三大核心商圈,依靠超市形成 集中商业为传统超市或百货，一线品牌少 街铺零散、低档，主要是五金、电器、服装、餐饮
坪山新区现状小结
本体商业认知
本项目4万平米商业街，即将有天虹一线品牌主力店进驻，将成为坪山首个一线商业中心
11一线商业中心——真正的都市化生活
舒适便捷高档次的购物环境
规整的上档次店铺林立
步行商业街内不必再顾及车辆的威胁
品牌商品应有尽有，不必再长途跋涉
一线品牌商场及店铺，信心保证
本体商业认知项目属性：新区门户标杆一线商业中心
本体商业小结
深业在坪山的品牌价值，口碑基础
坪山新区首个一线商业中心
坪山新区国际标准规划，潜力无限
高品质配套住宅片区
坪山新区核心的门户位置竞争分析2012年坪山入市商业概况
东城国际：4.3万平米，可售约2.6万平米，引入天虹商场
大东城2期：7200平米
万科金域缇香：约7500平米
坪山目前没有一手商铺出售，2012年有三个项目有待入市的商铺，待入市面积约为3.7万平米近期可售商铺为A区商铺4125平米
竞争分析
大东城二期产品以临街铺面为主，另有少量二层商铺，销售时间未定竞争分析2012年坪山入市商业概况
2012年，随着大东城1期入伙，万科商铺引入了一些业态，周边商业氛围有一定好转，未来有升值空间 万科商业在行政路外部，并可借势东郡成熟商业街较大东城一期商业价值有所提升； 大东城处于住宅区内部，商业氛围弱，昭示性较差
商业前景：东城国际大东城&万科金域缇香 规模：东城国际大东城&万科金域缇香 外部昭示性：东城国际万科金域缇香1期万科金域缇香2期大东城2期
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