楷林国际大厦价格策略报告 谨呈：河南楷林置业有限公司 2008.02.28 楷林国际项目组本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容 商业秘密声明价格报告的工作流程 竞争楼盘调研 《竞争楼盘打分表》 项目爬楼打分 《项目水平差打分表》 客户意向调查 价目表架构形成 整理图纸 户型分析 景观分析 讨论： 竞争楼盘权重 对比因素权重 调差因素权重 讨论： 比准均价 价格策略 根据调查 进行点对点分析（竞争） 进行敏感性分析（客户） 根据意向调查， 完善价格策略 成文策略形成思路 项目分析 市场分析 客户分析 目标分析项目成长记录 2007.5 开工 2008.12 外立面落成 2009.6 交房 2008.5 结构封顶 2008.2 售楼处开放 2008.6 大堂及样板层开放 工程节点 2007.9.15营销总纲确定 2007.12.20销售团队成立 2007.12.18户外广告出街 2008.1.12 加速2008，楷林置业业主嘉年华 2008.1.15取得预售许可证 2008.1.3售楼处进场 营销大事件 项目分析商务氛围浓厚的成熟地段 纯粹的商务功能 值得信赖的服务团队，高附加值 硬件打造现代化办公标准 金水路-郑州第一财富大道 甲级5A智能写字楼； 电梯配比量高，运行速度快，大容间轿厢； 空气净化空调系统; 外立面采用保温板、LOW-E，节能效果好； 400平方双层挑高大型国际会议厅 大堂挑高15米； 空中花园(8个) 写字楼开发经验丰富的楷林置业 加拿大毖设计 第一太平戴维斯物业管理顾问 项目分析小结 项目分析近三年郑州写字楼市场进入快速发展期，成交价格20%以上增长，销售面积年增长率26%以上 郑州写字楼价格增长图 数据来源：郑州房地局 市场分析 郑州写字楼销售面积增长图2007年写字楼成交价格增长情况 2007年销售面积情况 市场分析 2007年郑州写字楼市场是价、量齐增年，宏观调控政策对下半年的写字楼市影响不大 数据来源：郑州房地局防止经济增长由偏快转为过热; 防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀; 2007年 2008年 一个防止 两个防止 双稳健 一稳一紧 防止经济增长由偏快转为过热 稳健的财政政策 稳健的货币政策 稳健的财政政策; 严格控制货币信贷总量和投放节奏的紧缩货币政策，特别是固定资产投资和房地产领域; 政策分析 08年经济政策——从紧货币政策将作为主基调贯穿于2008年 ，反映在房地产方面势必将实行全面的信贷紧缩 2008年初市场表现： 银行放款速度取决于和开发商的关系本项目入市时将面临激烈竞争，在售项目余量及未来上市项目近150万平方米 2009年 2008年 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 一季度 四季度 2007年 三季度 四季度 中油国际 盛润白宫 曼哈顿 永和国际 银基王朝 荣勋赢座 中原数码港 广汇PAMA 海联国际 国贸中心 金成时代广场 楷林国际 未来供应分析政府大力支持，大客户选择郑东新区在落户税收优惠高，所以郑州新区的项目销售速度高于金东区 数据来源：世联市场调查 销售情况分析 月均销售速度3536平方米 竞争项目销售速度调查表市场分析小结 结论一： 近三年郑州写字楼市场进入快速发展期，销售价格及销售面积年增长率20%以上； 结论二： 2008年银根收紧，金融政策的影响，回款速度放慢； 政府对郑东新区支持力度大，大客户更多选择新区。 结论三： 项目入市时竞争激烈，在售及未上市预估150万平方的供应量 13 由于售楼处开放时间在春节期间，项目没做任何广告宣传，客户来电来访主要是老客房回访 本项目售楼处开放时间为2008年2月11日,截止到2008年2月20日共7天: 售楼处开放及陌拜共积累客户205组 客户分析来访客户购房目的以投资为主，购买写字楼决策因素是配套、价格、地理位置 客户需求分析 （数据来源：售楼处问卷调查） 客户购买决策因素调查 客户购买目的调查客户预算总价以80-100万元之间的为主，需求面积100-300平方米 （数据来源：售楼处问卷调查） 客户需求分析 客户预算总价调查 客户需求面积调查自用客认为金东区写字楼价格在8000元左右，投资客看好区域升值潜力，但8000元以上的价格有点高 陆总，某律师事务所，自用 认可楷林的写字楼开发经验，对产品设计及配套很满意，想购买整层，希望楷林国际里面小投资客或小公司少些，有纯粹的商务感。预判金水路上的写字楼价格在8000元/平方米左右 张先生，医药行业，投资兼自用 通过销售员介绍楷林国际软硬件都是让我比较满意的，金东区区域成熟度高，但是8000多的销售价格觉得有点高 客户访谈摘录 贾总，生意人，投资 金水路是郑州第一财富大道，比郑东新区配套成熟，投资风险小， 等周边全部建成，价格还会涨的 客户需求分析投资客户 郑州写字楼的价格箱体模型 自用客在单价承受能力均弱于投资客 自用客所需要的面积要大于投资客 客户表示购买的意向面积与单价成反比关系 单价 购买面积 7500-8000 8000-8500 8500以上 300㎡ 200㎡ 100㎡ 价格箱体模型 单价 总价 自用客户 客户分析小结 （数据来源：售楼处问卷调查） 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看