地王公寓 价格报告 谨呈：香港建设（控股）投资管理部 世联地产 8月 版权声明 ： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有， 未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何 机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 项目SWOT分析 优势（S） 劣势（W） 机会（O） 威胁（T） 地王地王的附楼，依托地王的商务氛围、知名度； 部分已经出租，可带租约出售； 熊谷物管的品牌及美誉度； 建筑用才的品质保证 物业管理费10元/平方米； 使用年限较少，只剩 39年； 可售单元较少及分散,北向单位居多； 户型比较陈旧，无阳台设置； 不能注册办公 户型面积较大，户均面积在120平方米 样板房预计要10月中下旬到位 万象城二期的启动； 蔡屋围村的改造，拟建深圳第一 高楼，将以地王形成金融商务城； 传统楼市的金九银十 政策的影响引起投资客的观望； 周边市场竞争大； 周边的三级市场的成交价格及租金 让客户无太多的想象空间； 在原价格区间内通过市场比较出合理价格入市 抓住楼市旺季，蔡屋围村民拆迁的时机出货； 用地王的知名度，带租约、部分简装修、吸引投资 客户及中小企业客户。 通过展示充分来体现项目的品质； 充分利用世联客户渠道及专业公司的客户资源、原来地王业主租户资源。 前期沟通的重要结论： 关于项目主力客户： ——项目目标的客户主要为住宅投资客及写字楼投资客。 关于项目销售时机 ——样板房、看楼通道等9月底到位，抓住楼市的传统的金九银十， 2～3个月完全销售。 关于项目销售价格 ——样板房、销售大堂等展示到位支持项目箱体价格（10350—13800） 中的箱体中高部价格，实现均价在12000元/m2以上 选自4月份汇报的〈地王公寓销售执行建议〉 前期与开发商沟通价格的结果 核心均价的确定 项目的平均租金在69元/平米/月，按照世联对写字楼投资回报率 经验值（6%~8%）反算，本项目的合理售价在10350~13800 节选自〈地王公寓销售执行建议〉 市场的比准 按市场比准，本项目合理价格10814元/m2。 在租金反算10350~13800之间，取10900元/m2 1）根据项目的现场状况、客户的反馈，项目的均价为10900元/m2 带850元/m2装修价格后，均价为11750元/m2 2）开发商要求项目的价格在均价12000以上； 结合以上两点，故取三套价格进行敏感性分析： 均价在11750元/m2（含850元/m2装修）价格体系 均价在12250元/m2（含850元/m2装修）价格体系 均价在12750元/m2 （含850元/m2装修）价格体系 政策持续出台，高价项目及投资类、度假类将面临较大的政策风险（弹性需 求→ 刚性需求） 短线炒家退出市场，投资客户更为关注长期投资回报率。 “5年转手全年营业税”及限制外资炒房”等对写字楼客户也有较大影响； 6月 8月 7月 国六条出台 9部15条出台 6月1日起，购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以上的按揭贷款首付款比例不得低于３０% 个人对外销售购买不足5年的住房全额征收营业税 六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 8月1日起，二手房转让起征收个税，盈利须缴税20% 深圳公布普通住房价格上限 深十条出台 5月 8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点 宏观市场情况： 政策连续出台，投资客敏感。每次政策出台， 总会使其持币观望 客户对价格的预期： 客户对项目价格预期不高，客户接受价格在11000-12200的客户只占19%。 客户分析来源于世联客户平台中筛选有意购买地王公寓72份客户问卷 客户对项目的印象： “地王”=深圳地标=金融商务中心 地王作为深圳地标的形象深入人心； 对地王的名气、地段、投资回报高是比较认可； 年限短是客户犹豫深圳放弃购买一个比较大的影响因素（建立在价格的基础上），且由于受政策等因素的影响观望的客户也占不小比率。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看