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┃研究报告┃
中国经济专题报告
2017-8-2
棚改货币化安置，对经济的支持效应
中国经济|专题报告
报告要点
棚改货币化趋于加速、年内或达60%，中央补助资金和地方资金有望加大支持
棚改货币化安置趋于加速，2017年货币化安置比例有望达60%。棚改可以分为
两个阶段，第一阶段是2004-2014年，实物与货币化安置并重；第二阶段为2015
年至今，货币化安置比例快速提升，由29.9%升至48.5%。2017年，多省份上
调货币化安置比例目标，或拉动全国安置比例至60%、安置规模达360万套

PSL是棚改货币化安置最主要的资金来源；PSL之外，中央补助资金和地方政
府提供增量资金，2017年支持力度有望大幅提高。从资金来源上看，PSL支持
的政策性银行专项贷款占2016年棚改货币化资金来源的86%；中央棚改补助
资金和地方安排资金亦为棚改货币化提供增量资金，并且2017年支持力度有望
加大。此外，商业银行也可对棚改提供支持，规模较大的甚至高达千亿级别

棚改货币化规模扩张，或拉动商品房销售3.6个百分点，并对投资形成支撑
中性情境下，2017年棚改货币化安置或将消化全国商品房库存面积3.1亿平方
米，占全国商品房销售面积的17.7%，拉动销售增速3.6个百分点。棚改货币
化是年初以来三四线城市商品房销售明显好于一二线的重要驱动力，2016年消
化商品房库存占全国商品房销售面积的15.9%，拉动销售增速7.6个百分点

中性情境下，假设2017年棚改目标顺利实现，或将拉动全国销售3.6个百分点

新棚改三年计划出台，使得棚改货币化安置模式中期化，将对三线及以下房地
产投资形成支撑。年初以来，三线及以下城市商品房销售明显好于一二线，带
动房屋新开工面积和地产投资增速修复整体好于一、二线及去年同期水平。新
三年棚改规划预计未来三年继续改造1500万套棚户区住房，有助于形成规模较
大、持续性较强的三线及以下城市商品房需求预期，对当地地产投资形成支撑

棚改货币化趋势加速，有助于加速三四线城市消费结构升级、助力经济增长
从海外经验来看，旧城改造有助于加速城市化进程、助推当地产业结构的转型
升级；国内来看，棚改货币化有利于释放消费需求，推动三线及以下城市消费
升级和经济增长。西方国家的旧城改造活动与我国棚户区改造类似，有助于加
快城市化进程和产业结构升级步伐，英国伦敦码头区和新加坡河的更新改造均
为成功案例。从国内效果来看，棚改区居民“出棚进楼”改善居住环境、叠加
棚改货币化带来的财富效应，将带动家电、家具、装饰、汽车、电子等消费需
求，助力三线及以下城市加快消费升级，促进当地经济增长。2016年棚改任务
完成较好的安徽、湖南、贵州和陕西等省份，消费增速均超出全国平均水平

消费增速均显著高于全国平均水平

[Table_Author] 分析师 赵伟
（8621）68751859
zhaowei4@cjsc
执业证书编号：S0490516050002
联系人 张蓉蓉
（8621）68751610
zhangrr@cjsc
联系人 杨靖凤
（8621）68751636
yangjf@cjsc
分析师
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风险提示： 1. 棚改政策出现大幅调整；
2. 地方财政支持不及预期

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[Table_PageHead] 中国经济|专题报告
目录
棚改货币化安置比例大幅提升，资金来源有保障 .. 4
棚改政策历经两个阶段，近年货币化安置比例明显抬升 ..... 4
棚户区改造由来已久，安置模式由实物转向货币化 .... 4
2015年以来货币化安置比例逐年提升，今年或达60% .......... 6
货币化安置资金来源充足，支持货币化规模大幅扩张 ......... 8
PSL是棚改主要资金来源，资金规模保持快速增长 ... 8
PSL之外，中央补助和地方财政支持力度有望提升 ... 9
棚改货币化规模扩张，对地产销售和投资有支撑11
棚改货币化利好商品房销售，或拉动全国3.6个百分点 ... 11
棚改货币化对地产销售有支撑，利好三四线去库存 .. 11
中性情境下，或拉动今年商品房销售3.6个百分点 .. 12
棚改货币化安置模式中期化，支撑三线及以下地产投资 ... 13
棚改对投资有支撑，实物和货币化安置均有拉动作用 .......... 13
货币化安置模式中期化，利好三线及以下地产投资 .. 13
棚改货币化趋势加速，助推三四线消费结构升级14
海外经验看，旧城改造助推城市化进程和产业升级 .......... 14
从海外经验看，旧城改造有利于加速城市化进程...... 14
从海外经验看，旧城改造利好当地产业结构升级...... 16
棚改货币化释放消费需求，助力三四线城市消费升级 ....... 17
“出棚进楼”改善居住环境，将带动三四线消费结构升级 ........ 17
不动产存量盘活，利好当地经济增长和产业结构升级 .......... 18
图表目录
图1：2014年前，棚户区改造进度较为缓慢 .... 5
图2：棚改货币化安置的三种方式 ........ 6
图3：近年来棚改建设计划往往略超额完成 ...... 6
图4：棚改货币化安置比例逐年提升，2017年或达60% ......... 6
图5：2016年，棚改货币化安置资金来源 ........ 8
图6：PSL支持棚改货币化的资金流向示意图 .. 8
图7：近年来，国开行和农发行棚改专项贷款规模加速扩张 ..... 8
图8：2016年，棚户区改造资金来源结构 ........ 8
图9：今年上半年，PSL资金发放较去年同期有所放缓 ........... 9