本文基于项目周期理论，将物业服务管理项目划分为早期介入、前期管理、
日常管理以及退出四个阶段，采用问卷调查及专家访谈方法从外部因素以及内部
因素两个方面识别不同阶段的物业服务企业经营风险。在风险评估阶段引入蒙特
卡洛模拟，以大量数据为基础模拟企业未来的经营风险。通过模拟发现：在外部
因素上，市场竞争风险是中小型物业服务企业面临最大的经营风险，其次为市场
壁垒风险和政策风险，物业发展前景风险及法律法规风险较小，其中市场风险对
企业经营影响最大。在内部因素上，规划设计风险、房屋质量风险、物业费收缴
风险、建设施工质量风险、管理制度风险以及沟通风险是企业面临的较大的经营
风险，除了管理制度风险，其它风险对企业影响较大，是风险管理中关注的重点；
其次为车辆管理风险、消防风险、高空坠物风险、治安风险、水电暖代收代缴风
险，宠物管理风险、危险品管理风险、人员操作风险在日常中发生概率较低，物
业服务企业可以相吁少这方面资源的投入。从项目周期阶段上来看，日常管理
阶段中的风险对企业经营影响最大，其次为早期介入阶段、前期管理阶段，退出
阶段中的风险对企业影响最小
在物业服务费用协商机制下，中小型物业服务企业难以把控外部因素，但可
以通过关注市场环境动态及时调整企业发展战略和经营方式，以减少企业的市场
和政策风险。对于影响企业经营的内部因素，物业服务企业应该着重高发风险，
对风险小的领域减少相应的资源投入。其次，加强企业内部操作、严格控制企业
内部各环节、建立风险管理部门或者购买保险等措施也可以有效防范和规避风险
关键词：中小型物业服务企业，经营风险，风险识别，风险评估
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