高升湘府路项目产品开发策略建议
该文件仅作为初步沟通参考本案着重讨论我们对项目的理解，通过对市场的了解和分析，逐渐找到项目的最佳产品组合及开发模式，使项目能够准确定位，避免或降低项目风险。 我们对项目的理解包括： ☆对项目区域的理解 ☆对项目整体的理解 ☆对项目产品的理解 最终结合项目和市场特点给出我们的核心建议，即： 项目整体发展走向及产品组合开发模式
序篇：住宅部分分析
区域住宅环境分析→区域住宅市场分析→竞争对手扫描→本项目住宅分析→住宅设计规划建议
酒店公寓分析
酒店式公寓发展状况分析→长沙酒店式公寓扫描→项目酒店式公寓可行性分析→核心建议
产权酒店分析
商业部分分析
周边商业环境分析→商业开发构想
产权式酒店简析→长沙产权酒店扫描 →产权酒店开发建议
提纲
项目定位初探
项目产品规划建议
一、住宅部分分析及建议CPD的英文全称为“central political district”，意思就是中央政务区。政治能促进经济发展，这一点不论是在国外还是国内都屡见不鲜。 湖南省政府的搬迁给本区域带入了发展的活力，居住、商务办公，经济贸易等众多方面都乘此机遇迅速崛起。
区域环境——CPD省府板块综合指标较高，受政府向东、向南扩容影响，是目前客户置重点方向之一，目前该板块是客户最受青睐区域之一。从右图长沙各板块销售情况对比可以明显反映出该板块的竞争优势

区域市场分析
从建筑面积来看，新南城板块占绝对优势，大量楼盘集中放量，且建筑面积超过30万平米的楼盘较多，成为南城房地产市场的主力，从建筑面积和容积率的对比中，可以明显反映出该区域的楼盘规模和档次较高。新南城板块呈现出明显的自住型居家物业特征。三房和四房为区域的主力户型，同时也暴露出该区域产品类型单一，对于本项目而言，小户型产品有一定的市场空间

区域市场分析
因该区域放量较大，造成楼盘之间竞争激烈，销售的进度逐渐放慢。 南城暮云板块开发较晚，市政、生活配套设施不够完善，致使南城整体价格偏低，但省府区域已基本完成基础设施建设，建设规划科学合理，因此该区域价格较高。竞争对手扫描
项目名称：BOBO天下城 工程进度：在建中 开发商/发展商：长沙龙港房地产开发有限公司
技术指标：
特 色： BOBO天下城是一个复合型地产品牌。项目由4栋接近100米高度的高尚住宅、商务综合楼组成。BOBO天下城的住宅采用9米层高的空中庭院和近100米高的双通风天井。在项目整体规划中，本片区有近5万人设计的综合商业街区，由近万平方的大型品牌超市、多层广场商业、大型街区主题园林，以及3层立体停车空间组成。 卖 点： 这个项目在设计上大胆创新，糅合了商业、休闲项目，是一个以住宅为主的大型综合建筑。这个项目也是以小户型为主，在地理位置上看，离省政府还是有相当距离。项目名称：长沙奥林匹克花园 工程进度：在建中 开发商/发展商：湖南湘天房地产开发有限公司
技术指标：
竞争对手扫描
特 色： 项目位于长沙市中央政务区的核心地段——湘府路中段。小区拥有2万平方米的奥林匹克文化广场、上万平方米的大型运动场地。住宅以小高层为主，依山而建。项目还规划了近20万平米的CPD核心动力商务港，包括了公园式购物中心、5A级写字楼、五星级酒店、产权式酒店等产品。 卖 点： 奥园自建的配套措施相当完善，公用设施非常齐全，“运动”的口号很有表现力和号召力，同时，大片的绿地规划和良好的环境、品牌自身的魅力、以及模式化的大力度宣传，使得它在伊始就受到了追捧，也因为它设定为中高档的住居地，所以购房者大多是有车一族

10
竞争对手扫描
项目名称：鑫远?湘府东苑 工程进度：在建中 开发商/发展商：湖南鑫远投资集团有限公司
技术指标：
特 色： 鑫远?湘府东苑位于天心区政府东侧。项目定位为“南城中心?宽景院落?生活馆”。项目的设计秉承以人为本的宗旨，整体设计采用半围合式，南北栋距最大达75米，规划超大中心花园。 卖 点： 鑫远?楼盘的宣传重点放在宽景院落，南北栋距，以及规划超大中心花园等上面，把低容积、高绿化率、大面积公共场所作为他们宣传的重点。湘府东苑没有完整的配套，在规划、设计和软文化营造上，都没有什么亮点，湘府东苑的开盘价定在2800-2900，在价格上略高于天城?泰祥苑和附近一些已销售的楼盘

11
竞争对手扫描
标志长沙商务中心
该项目无论从临近程度，还是项目产品的相似度上都是本项目的最大竞争对手，该项目尚未正式发售，没有售楼部，但通过对其宣传推广和内部了解我们将对其进行重点分析

标志长沙商务中心位于湖南长沙青园前路以西、迎新路以南、湘府路以北，基地西侧为待建吉祥苑小区。该项目由一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及一栋18层办公楼（D座）组成，总用地面积为 30015平方米，总建筑面积为82559平方米

规划图★ 长沙南城标志性商业、娱乐、休闲综合项目
◆ 国际化的商业经营管理模式
◆ 五星级产权式酒店
◆ 菜单式精装修小公寓
◆ 酒店式物业管理，兼有多种管家式贴身服务
竞争对手扫描
产品及功能定位
HOPSCA综合商业街区
◆标志?长沙商务中心于2006年12月份开工。预计将在近期封顶，开始预售

◆日前，该项目已与湖南华天、新一佳超市两大企业达成合作协议，三方共同进入该项目的具体操作

◆新一佳（省府店）将于2008下半年正式营业，将成为该片区目前规划中规模最大的购物中心

◆标志?华天五星级酒店也将于2008年正式营业，将成为距省府最近的五星级酒店

近期动态综述
通过对项目区域竞争对手的扫描不难看出，众多开发商已经瞄准了省府区域，尤其是对商务、商业价值的发掘。BOBO、奥园、标志都已踏足区域商务开发市场，竞争局面瞬间紧张，因此对本项目来说如何摆脱竞争的对手的纠缠，作出项目的特色成为开发的关键。 同时，该区域的开发热也将最大限度的吸引人们的眼球，有利于该区域商务、商业以及住宅氛围的形成，可以想象如今的湘府路很有可能成为第二个五一大道

湘 府 路
五 一 路
竞争对手扫描
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看