2月.盛励地产机构
方案思路框架
一
宏观背景分析
1、政策背景（全国）
新利率开始执行，楼市调控力度不放松；
一
宏观背景分析
楼市调控加强，个人住房信息系统的完善将会推进房产税的征收；
1、政策背景（全国）
一
宏观背景分析
楼市调控取得一定成绩，政策将会延续；
1、政策背景（全国）
一
宏观背景分析
楼市调控下增加保障房供给，房产税的征收将会成为一种趋势；
1、政策背景（全国）
一
宏观背景分析
楼市调控进一步加强，短期内将不会取消；
1、政策背景（全国）
一
宏观背景分析
政府工作报告出台，旨在强化楼市调控政策和完善保障房管理措施；
1、政策背景（全国）宏观背景分析
2、市场背景（全国）
去库存化压力较大，房价趋稳，全民投资时代结束；
截至11月底，除广州外8大城市当前存量消化周期都在10个月以上，而9大城市消化周期较年底的平均增幅也达到7.98个月；再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调控周期，未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力

全国重点城市存量可售周期示意图宏观背景分析
3、全国行情预估（小结）
市场拐点已现，短期市场量价将持续走低
调控政策不放松，后期更多偏向于地方执行
区域未来客户群体中改善性客户较为活跃
量价持续下行，市场回暖仍有望
受政策轮番调控，市场观望日趋严重，市场量价已呈现明显下滑趋势，随着市场淡季的来临，1季度市场量价将持续走低；
随着住建部官员发表“短时期内部取消限购”的声明出现，以及市场拐点的出现，表明在政策调控效果已经出现，未来1-2年内，政府对楼市调控虽然不会放松，但更多在于落实地方政府的后期政策执行

随着供需平衡的打破，刚性需求收到保障房供给分流以及政策影响，需求减少；投资性需求同样受政策制约，大幅减少，而改善性需求相对受政策影响减少，仍为活跃；
2季度随着市场旺季的来临，市场需求将会随着长时间的观望逐步释放，市场将会呈现逐步回暖趋势，预计第三季度市场价格有望回升。宏观背景分析
全国标杆房企20强中，前8名万科、恒大、保利、华润置地等均为追求资金周转速度型企业，而排名在8~19名的企业多为追求品质利润型企业。周转速度型企业业绩全面胜出

，中国楼市将进入“高周转时代” ，适时调整推售产品类型和采取多元化促销手段，以价换量，快速周转回笼资金，方能稳定企业发展

3、全国行情预估（小结）宏观背景分析
4、郑州政策背景
严格土地使用，强化调控力度， 同时采取措施改善城市经济发展，促进社会稳定；宏观背景分析
5、郑州市场背景（供求关系）
供求关系：市场表现依然供大于求，成交依然低迷；宏观背景分析
月销售100套以上的项目暂无，销售套数在30-60区间的项目个数有所增加，加上春节假期的影响，市场不容乐观；
销售套数区间变化情况： 从销售情况看，市场整体销售情况堪忧，消化速度继续下降；
郑州市场背景（销售套数）宏观背景分析
5、郑州市场背景（销售套数）
销售总套数变化情况：从检测项目销售情况看，销售量下滑趋势明显；宏观背景分析
1月份多数监测项目销售价格有所回落，其中8000-10000和7000-8000区间项目个数减少，6000-7000区间的项目个数增多，严厉的调控迫使开发商以价换量

郑州市场背景 （住宅销售价格）
销售价格区间变化情况： 价格上涨幅度开始变慢，高价位减少明显，市场推动项目间价差拉小，区域和个案因素对价格影响 减弱，未来极有可能陷入品牌和品质甚至是价格的竞争；宏观背景分析
郑州市场背景（商业销售价格）
商业供应速度比较平稳，没有出现大起大落现象； 各个价格区间比例变化不大，10000-20000以上的区间比例有小幅提升，压缩了一部分中低价区间

销售价格区间变化情况： 市场上商业入市销售的速度较为稳定，销售价格变化不明显，高价位区间有小幅增加，中高价位 相应减少；宏观背景分析
6、郑州市场背景（各区域资源盘点）
二七区
二七区存量132.93万方，释放量122万方，预计市场供应量达347.93万方。宏观背景分析
管城区
管城区存量44.62万方，释放量48万方，预计市场供应量达125.62万方

6、郑州市场背景（各区域资源盘点）
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