引领江阴湖居生活新时代——藏品·敔山湾价值重塑及营销执行策略建议上海中原藏品·敔山湾项目组7月
很荣幸能够参与藏品·敔山湾项目的提报，我司满怀热忱，期望与甲方共同创造项目辉煌，实现合作双赢。在江阴房地产市场，中原已耕耘逾三载，对江阴城市及房地产行业特征理解深刻。在尊重市场、熟悉项目的基础上，我司提出，藏品·敔山湾项目下半年的营销目标是≥ 2亿元！如有幸携手，我司将迅速组建项目团队，投入到项目后续工作中。我们，完全有信心完成属于你我共同的使命！2
报告框架
营销环境分析 营销机会分析 营销策略建议 营销执行脉络 营销费用预算——营销环境分析 区域发展分析 竞争环境分析 项目营销分析
从区域发展来看，江阴呈现多点开花的开发格局，敔山湾封闭经营的开发模式导致区域进程缓慢江阴城市发展主方向： 发展主轴：向东、向西； 发展次轴：向南发展； 城市客厅已步入价值提升阶段； 临港新城处于基础设施投建、快速发展阶段； 城南丰富人文历史底蕴和现代城市活力赋予这片区域新的动力； 敔山湾区域的运作模式是：政府主导、市场运作、封闭经营、滚动开发。在目前政府中心转移、行业不景气的环境下，区域发展受到较大程度的制约

通过对城市价值和生态资源的对比评析来看，各个板块功能较为单一，敔山湾腾飞需在配套完成之后敔山湾：纯粹生态驱动居住区，经济支撑偏弱，大量的地产开发将削弱区域生态价值
城市客厅：江阴行政、商办中心，城市价值最高，但生态性较弱
城南印记：历史文化复兴、交通枢纽，大型居住区，缺乏产业支撑

临港新城：产业带动，城市副中心，低碳生态生活区
城市、经济价值：40%
生态居住价值：80%
城市、经济价值：90%
生态居住价值：50%
城市、经济价值：85%
城市、经济价值：80%
生态居住价值：50%
生态居住价值：40%
随着近期政府开发中心转移到一江一河带，敔山湾短期内呈现政策利空的不利环境滨江规划展示
作为江阴现代化滨江花园城市建设突破口，城区范围长江生活岸线和锡澄运河畔，产业退二进三，“八里沿江”内将启动中央景观大道、沿江江堤、滨江公园等基础设施建设，通过三年的努力，初步形成集旅游休闲、商务办公、文化娱乐、生活居住等功能的“江阴外滩”

临港新城规划展示
临港新城规划面积2.63平方公里，园区主要规划有行政商务、科教研发、金融会展、生态休闲、生活服务等功能区块。作为无锡市委牵头的产业园区建设，受重视程度较高，产业园的经济增长和人口导入双循环模式也将为区域发展加速。——营销环境分析 区域发展分析 竞争环境分析 项目营销分析
江阴房地产市场受政策波动影响较大，虽然未限购，但成交下滑幅度仍高出无锡4个百分点近三年来，江阴楼市于达到成交顶峰，江阴共成交房源18941套，成交面积达270.43万方；，全年江阴共成交房源10611套，成交面积仅154.5万方,同比下降42.8%； 江阴虽作为未限购城市，但成交量受政策影响仍然较大，成交量下降幅度超出无锡4个百分点

1-5月份江阴楼市成交量同比下跌25.5%，大量积压的供应量，预计下半年市场仍然严峻1-5月，江阴房地产市场仍然在限速中前行。城市商品房成交54.7万方，同比下降25.5%； 从近期江阴商品房供求走势来看，积压了大量的库存量，在目前市场稍有好转的行情下，必将纷纷入市，下半年市场竞争格局将更为激烈

25.5%
注：以上数据来源于江阴产监处备案平台 截至日期：6月29日
敔山湾区域占全市份额较低，且呈现下滑态势，区域内激烈的竞争导致以价换量态势明显敔山湾区域所占江阴整体市场市场份额不高，近年来一直维持在4%左右，至今成交所占份额下滑到最低3.85%，受政府开发预期影响较大，区域内成交惨淡

目前区域楼盘采用以价换量方式降价促销,除前两个典型项目有所成交以外,其他项目成交委靡

注：以上数据来源于江阴产监处备案平台 截至日期：6月29日
在售项目以价格求生存，而多个刚刚入市及待售项目将加剧区域竞争态势，下半年市场仍然前景堪忧11东方王府凭借多年的市场积累、价格促销以及频繁的活动营销，成交量相对较好，月均去化40套金科·东方王府高层产品户型面积区间为90-150㎡，产品线满足刚需及首次改善需求，户型中规中矩119㎡两房两厅两卫
149㎡三房两厅两卫
92㎡两房两厅一卫
金科·东方王府高层产品沿芙蓉大道排布，为容积率平衡产品，客群定位为刚需及首次改善型客户； 金科·东方王府高层户型面积为90-150 ㎡的两房、三房为主，空中花园赠送带来附加值明显，户型较为中规中矩； 149 ㎡三房户型客厅北向和主卧无阳台，大户型改善型客户抗性较大

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