第一、从供给来看：新开工面积急剧放大,市场上可能有大量的新增潜在供应。 第二、从开发商资金来看：在严厉调控下，房地产行业并购加速，一季度并购金额 再创新高。 第三、从购房者信心来看：购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强。 西部地区57.6%的购房者预期房价继续上涨，高于东部地区的43.4%和中部地 区的53.9%。 第四，从货币政策来看：存款准备金、利率、按揭首付比例的调整
下半年终极判断：未来量价研判 整体平稳局部下跌
下半年楼市还是存在很大的上升压力，或向“稳中有降”趋势发展，但里面的“稳”是房价或总体缓慢上升，“降”估计是局部性的
1、项目总体开发策略研判：
地块开发序列分析
地块开发条件研判：
针对目前对于项目的整体了解，本案所涉及到的四个组团地块的情况如下：
DK-1位于北二环与太华路交汇处东南角，地理位置优越，对树立企业、项目品牌形象起到良好的作用。
DK-2位于北二环沿线，交通便捷，抢占二环市场起绝对优势。
DK-3紧邻DK-1，道路交通不便，拆迁未完成，适合中后期开发，拉升价格。
DK-4紧邻DK-3、DK-2，道路交通不便，拆迁未完成存在较多不确定因素，适合做成熟、持续阶段开发。
地块开发序列如下：
总体策略：将所有地块纳入总体企业品牌开发策略之中
首先启动 —— 启动DK-1地块，吸纳市场眼球。
发展阶段 —— DK-2地块，抢占市场制高点。
成熟阶段 —— DK-3地块，拉升项目整体品牌形象，实现利润最大化。
持续阶段 —— DK-4地块，维持品牌系统化开发建设，实现最终利润目标
开发顺序依据：树立品牌形象 —— 抢占地区市场 —— 实现利润最大化
2、项目总体开发示意图：
由于DK-2面积较大，为保证项目质量及形象，针对地块，自西向东分两期开发，以中心景观为节点
推售策略
Part 二
.11
DK-2住宅开工建设开始地基工程
.12
.01
.05
.07
.10
.11
.12
.05
.06
.08
.11
.01
1#2#5#6#楼到地上三层景观开工
1#2#5#6#楼到地上15层
3#4#7#8#楼地基开挖
1#2#5#6#楼封顶
3#4#7#8#楼到±0
3#4#7#8#楼到地上15层
3#4#7#8#楼验收
3#4#7#8#封顶
1#2#5#6#楼验收
1#2#5#6#住宅地基开挖
1#2#5#6#楼住宅地基打桩地下室建设
1#2#5#6#楼出±0
启动认筹
春节前内部解筹
预售证办理到位，售楼部开放，开盘
二次开盘
持续销售
封顶仪式
中央景观呈现
启动DK3销售
封顶仪式
交房验收
1、大明宫东区项目DK-2开发工期节点与营销配合：
2、DK-2产品推售策略及原则：
1）、推售策略
小步快跑，持续引爆
通过不断新的货品推出以持续市场的兴奋点
集中蓄水，集中成交
小步快跑，确保成交量，确保价格提升
2）、各阶段货品推售搭配原则
保证各类货品的完整性或可替代性。
保证推出货品的成交率。
前期以相对较差的低价货品迅速占据市场，同时搭配次好的货品，保证项目品质；后期通过相对
最好的货品，拉高利润。
3）、推售计划
首推以1号楼、5号楼、6号楼部分产品进行市场试水，以定位客源，找寻市场真实需求点。
5月和10月两次开盘，集中引爆，所以将主要销售任务放在两次开盘中，DK2剩余房源在
12年年末至13年年中持续销售，由于本阶段房源不足，所以DK3房源需及时补进。
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
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