中关村西区23号地
项目建议书代可行性研究报告
北京中设泛华工程咨询有限公司
二〇〇六年八月四日
目 录
第一章 项目基本情况 1
1.1项目概况 1
1.2项目单位简介 2
1.3项目技术经济指标 3
1.4报告编制依据 3
第二章 项目建设的背景和必要性 4
2.1项目建设的背景 4
2.2项目建设的必要性 5
第三章 投资环境分析 8
3．1总体宏观经济分析 8
3．2国家政策及土地市场分析 10
3．3房地产市场分析 14
3．4商业地产市场分析 16
3．5写字楼市场分析 19
3．6酒店类物业地产市场分析 21
第四章 区域市场分析 24
4．1中关村地区商业地产市场分析 24
4．2中关村地区写字楼地产市场分析 25
4．3中关村地区酒店类物业地产市场分析 29
第五章 项目市场定位 31
5．1中关村地区市场总体分析 31
5．2项目业态组合 31
5．3项目客户群分析 31
第六章 项目选址及建设条件分析 34
6．1项目用地范围及自然状况 34
6．2市政配套条件 34
6．3社会人文环境 35
第七章 项目建设方案 36
7．1项目总体规划 36
7．2建设规模及概况 37
7．3项目建设风格 37
7．4项目外部配套建设方案 38
第八章 项目节能、节水、环保、消防 41
8．1节能 41
8．2节水 43
8．3环保分析 44
8．4消防安全 44
第九章 项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响 46
9．1编织依据 46
9．2安全与劳动保护 46
9．3卫生防护 47
9．4安全保卫及消防设施 47
9．5项目建设对环境的影响及处理 48
第十章 建设进度安排与工程管理 49
10．1项目进展情况 49
10．2项目进度安排 49
10．3工程建设管理 52
第十一章 项目招标组织 53
11．1项目招标目的 53
11．2招标原则及招投标方案 53
第十二章 投资估算与资金筹措 55
12．1投资估算说明 55
12．2投资估算 56
12．3资金来源与运用分析 59
第十三章 项目财务评价 61
13．1销售收入估算 61
13．2成本分析 61
13．3利润分析 62
13．4财务指标分析 62
13．5现金流量分析 63
13．8结论 64
第十四章 项目社会评价 65
14．1对就业效益的影响 65
14．2对环境效益的影响 65
14．3对政府财政的影响 65
14．4对区域发展的影响 65
第十五章 风险因素分析 66
15．1工期风险及防范 66
15．2工程质量风险及防范 66
15．3环境风险及预防 66
15．4利润临界点(盈亏平衡)分析表 67
15．5敏感性分析 68
第十六章 结论 71
基本报表 1 中关村西区23号地全投资现金流量表 72
基本报表 2 中关村西区23号地资本金现金流量表 75
基本报表 3 中关村西区23号地损益表 77
基本报表 4 中关村西区23号地资产负债表 78
辅助报表1 中关村西区23号地投资总计划表 79
辅助报表2 中关村西区23号地销售收入与经营税金及附加表 80
辅助报表3 中关村西区23号地资金筹措计划表 81
辅助报表4 中关村西区23号地借（贷）款明细表 82
辅助报表5 中关村西区23号地还款付息表 83
附件 84
第一章 项目基本情况
1.1项目概况
（一）项目名称
中关村西区23号地
（二）项目建设地点
项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇南街（丹棱路），西侧为规划（9）号路，西北侧为规划（4）号路，东北侧为海淀斜街（规划步行商业街）

（三）项目建设内容
中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m

（四）项目组织运营过程
中关村西区23号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（规复函字0279号）

北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等

（五）项目投资收益
经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。
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