“龙脉中央”项目可行性论证分析报告
第一章 背景扫描 第二章 北京市昌平区房地产市场概况 第三章 昌平区房地产市场总体态势分析 第四章 “龙脉中央”项目区域性分析
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第一章背景扫描
背景1：北京别墅市场价格趋降 经济型别墅在崛起 别墅放量 北京新开别墅项目主要分布在昌平、朝阳、顺义等区域。昌平区市场供应历来表现不俗，供应量为各区域最高，上半年新增有效供应50万平方米，占总量的25％。昌平地区一直北京房地产市场上的老牌别墅带，挟紧邻亚北富人区的地理优势和北京经济中心北扩的便利条件，该区域地处朝阳和海淀三角带的上端，依托京昌高速公路便捷的交通，加之上风上水的天然优势，有大量需待开发的土地供应。
经济型别墅在崛起 ，北京别墅价格逐步向理性回归，加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面具有同样优良的品质，许多买家纷纷将其作为第一居所。 市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征，经济型别墅满足城市中坚阶层的需求；高端别墅依托自身的贴身化个性服务和定制化路线，以稀缺、经典等卖点吸引了不少富有阶层的关注。并且诸多别墅项目开发商在产品诉求方面已经开始注重投资概念，虽然新的房贷政策一再打压，购房首付比例提高，但仍有部分投资客的热情依然高涨，经济型别墅越来越受到他们的欢迎，加之别墅市场原有的需求，今年整体的市场需求仍将平稳。
建筑风格呈多元化 从今年上半年别墅市场供应的情况来看，北京别墅建筑风格表现出多元化的特征。目前，北京的别墅风格主要有欧式、美式、地中海式等。，北京别墅市场尤其是北部区域也涌现出了不少新的产品形式和风格，中产阶层消费水平的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求和空间；城市别墅由于自身产品的稀缺及无与伦比的优势，纷纷推出第一居所的概念；中式别墅也以其传统的中式建筑风格和元素的结合吸引着众多的本土化高端消费人群，一些四合院式的中式别墅市场认可程度较高，个别注重产品本身的文化、民族及传统特色的项目成为北京别墅市场的一大亮点。 ，北京别墅市场涌现一批新的代表作品，保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯成为北部区域代表性项目，昌平的百善镇、小汤山将是今年新兴的别墅热点区域，风格多为欧式、北美风格。
背景2：全力打造昌平“新名片”——宜居新区
北京市委、市政府制定的《北京城市总体规划(~2020年)》和《关于区县功能定位及评价指标体系的意见》，把昌平定位为城市发展新区，其具体职责之一是：加快城市化进程，大力发展教育、文化、体育、医疗等社会事业，建设功能完备的新城，承接中心城区疏散的人口和功能。 中共昌平区二次党代会，明确提出了推进“三个首选之区”建设的奋斗目标。其中的建设旅游休闲首选之区，就是要突出十三陵世界文化遗产的龙头作用，进一步整合旅游资源，支持九华山庄等一批企业争创会展服务业名牌。建设生活居住首选之区，就是要围绕生态环境、人文环境、生活环境做文章，努力构建和谐社会。结合昌平区的自身特点，我们认为昌平比较符合“适宜居住新区”这个定位。
（一）良好的生态环境为打造“宜居新区”奠定了坚实的基础 生态环境是“宜居”的最基本要求。今年年初，北京市市气象局首次从气象角度，公布了北京市适宜居住的区域。从北京市目前的小气候分析，在冬季1月份，朝阳和大兴的西部、昌平、丰台、门头沟、房山相对气候好一些；而在夏季7月份，房山、海淀和丰台西部、昌平、怀柔、密云、平谷的平原地区人体感觉最舒适。北京市市气象局的结论是：昌平、房山、怀柔、密云、海淀五个区县适宜布置居住区， 昌平区排在第一位，为本区打造“宜居新区”奠定了坚实的基础。
（二）完善的生活设施是打造“宜居新区”的内在要求 住宅种类齐全、配套设施完备是我区房地产业的最大优势。昌平区上风上水，开发早，配套全，规划较为统一，从昂贵的高档别墅到适合普通居民的低档住宅，一应俱全。 昌平区首先是经济适用住房分布最集中的区域，回龙观现居住人口已达30万，规化可居住人口70－80万，是中关村、金融街、高校人士选房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。其次依托八达岭高速路，城市快速路轻轨方便、快捷、经济的交通方式，使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用，比较适合上班一族和拆迁人口居住。第三是北京别墅区相对集中的区域之一，主要分布于立汤路和八达岭高速路沿线，以碧水庄园等为代表。
未来预测：首先由于临近中关村，新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对别墅有很强的潜在需求，现有高档别墅供应有限，未来发展空间很大；第二由于临近亚运村、海淀区……辐射面广，来自中关村IT界和学院派人士对像龙泽苑、金榜园、王府温馨公寓这样的中高档住宅项目需求较为强烈；第三由于昌平区优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房价以及公共交通的便利条件，使得越来越多的上班族舍弃了“宁要城里一张床，不要郊区一套房”的心理，不同档次、不同价格的合理住宅布局，吸引了低收入者、高收入者以及具有小资情调的中产阶级等各个层次的购房人。另据调查显示，四成北京市民愿住郊区。这两方面的因素综合起来，必然在一个相当长的时期内，有利的促进房地产业发展。
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