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北沙滩综合楼项目可行性研究报告
.3.28 应贵方要求，在这次提报中，我们只阐述重要的观点以及结论，而详尽的论述过程和参考资料，在已呈递的书面报告和附件中各有说明。汇报目录
一.政策分析
二.项目分析
四.项目建议
三.财务分析
1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别
1.项目宏观市场环境 2.项目区域市场环境 3.项目解读
1.考虑出让金下财务分析 2.不考虑出让金下财务分析（50年） 3.不考虑出让金下财务分析（40年） 4.写字楼自持情况下财务分析政策分析
一.政策分析
1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别
参考《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律条文：从政策本项目是可以进行转让的针对本项目的特殊情况：即划拨用地使用权转让，我方提出如下解决方案——先出让再转让
中国农业机械化科学研究院（以下称“农机院”）通过补交出让金的方式改变土地使用权性质后，再与贵方办理土地使用权转让。 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让
政策分析政策分析
操作流程示意
农机院补出让是整个土地使用权转让过程中的一个环节
农机院与其上级主管部门协调，获取上级主管部门批准
农机院向北京市国土部门申请，补办土地出让金
农机院与贵方完成土地使用权转让27
根据本项目特点，划拨土地使用权补办出让手续应按协议出让事项办理 协议出让包括以下三种情况： 新建项目 有产权证的现状项目出让的 新竣工的现状项目补办出让的 本项目适合第三种情况即新竣工的现状项目补办出让的
政策分析
注意事项1：补出让时按协议出让办理注意事项2：中企划拨地是否可以不办理补出让，而直接转让？
从国有资产管理角度，理论上是可以实现的。但就本项目而言，转让双方能否得到上级主管部门批准，转让项目是否属于“可以不办理土地使用权出让手续”，需要贵方咨询上级主管部门。而且根据北京市国土资源局土地利用处的意见“国企间的资产调拨涉及到土地时，实质上也是一种土地转让行为，划拨用地须补出让”。政策分析
1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别
补出让金需要的时间为3-4个月，完成土地使用权出让、转让预计在半年左右
政策分析政策分析
1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别
转让过程中支付给政府的主要费用包括出让金及契税，其中契税为出让金的3%，由土地使用方支付
政策分析本项目预期需要补交的土地出让金 =宗地楼面毛地价*建筑面积 =楼面毛地价*地上建筑面积+1/3*楼面毛地价*地下经营性面积 =996*34873+1/3*996*19085 =41069728元（约4100万）
注：以上测算结果仅作参考，实际需要补交的出让金及契税以北京市国土资源局评估结果为基准
政策分析
出让金及契税预算
本项目预期要交纳的契税=补交土地出让金*3% =4100*3% =123万元政策分析
出让金测算说明
出让金测算按楼面毛地价与建筑面积的乘积计算 其中楼面毛地价计算依据《应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法》宗地楼面毛地价预算
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数 =660*1.312*1*1.15 =996元/平米 ≈1000元/平米 其中：适用的基准地价为660元/平米 期日修正系数为1.312 年期修正系数为1 因素修正系数为1.15
政策分析
注：宗地楼面毛地价测算过程在本次提交的书面报告中有详细阐述
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