山东拓城房地产投资顾问机构 .05.29 项目前期策划方案 正本涂料老厂区 【第一部分】 区域市场概况 项目所在区域市场情况分析 曾几何时， 新华路只是名不见经传的“偏野之地”。但随着区域经济的不断发展、城市规模扩张，大量的商业体、高档住宅云集于此，不少人一掷千金，只求在此购得一处房产，这使得该片区的各类住宅和商业物业价格猛涨。如今的新华路（主要是指宣武街以南至宝通街一段）已经成为继和平路之后的潍坊第二大商业核心区，一个令人向往的繁华生活圈 【第三次土地革命 】 本项目所在的区域虽然也属于新华路沿线，但由于地处最北端，在绝大多数人的印象中属于“城乡结合部”，周边环境较差、配套设施极度匮乏，因而短期内地块价值难以体现，无法与玄武街及以南沿线的物业相抗衡。如果不是经历了先后两次价值拉升，恐怕至今仍是一片“不毛之地” 第一次始于2002年，以本区域东侧的“国大东方天韵”和西侧的“金都花园”、“吉祥花园”两大项目群成功开发为标志。从那时起，这个被看作城市边缘的地带才真正引起了市场的主意，并逐步开始形成生活区 ，当海信顺风兰郡携强大的品牌优势和完美的产品形象在市场正式亮相，这里也随之实现了第二次土地价值拉升。人们惊奇的发现，原来这个昔日的“不毛之地”也可以生产豪宅，原来这个地方具有如此独特的交通和景观优势 现在，随着新海枫景、仁和盛庭、美丽华小区等为代表的一大批新楼盘相继亮相，本区域正经历着第三次，也是最激烈的一次价值拉升，我们权且把它成为“第三次土地革命”。以这次革命为标志，相信在未来的三到五年内，玄武街沿线必将迎来一次房地产投资热潮，并逐渐形成新的大型、高品质生活片区 项目周边情况 崇德丹桂里 开发商：崇德置业 设计院：青岛建筑设计院 地点：东风东街与新华路交叉口（原纺织学院） 售楼电话：2222888 规模：小高层18F，总建筑面积212410平方米 推广时间：至今 交房日期：9月 产品型态：18F小高层21栋 得房率：84% 公摊率：18% 绿化率：50.2% 总户数：1970户 二期主力户型：160-210 项目特点：新华路片区地大盘，定位为高端项目，内部景观和配套完善，营销手段先进，是 近年来少有的高品位名盘。 销售分析：前期强大的市场攻势和项目自身出众的品质，使得一期基本售完，目前主要针对二期进行推广。 但应该看到，一期所售房源大部分是小于130平方的户型，而二期的大户型产品将面临较大市场压力，形势不容乐观 玫瑰园 开发商：山东德兴置业 建筑商：济南四建、山东三建 设计院：美国易森 物业管理：名屋物业 地点：新华路与新北宫街交汇处 规模：总建筑面积约12万平米 推广时间：至今 产品型态：七栋（11F~18F）小高层 容积率：2.4 绿化率：40% 得房率：86% 公摊率：16% 使用年限：70年 车库：600个 装修标准：毛坯房 项目特点：作为潍坊少有的高端产品品牌企业，玫瑰园的规划设计和产品具有领先市场的优势，良好的企业和项目形象是本案的一大卖点，卓越的营销模式也使得玫瑰园未来的销售预期较为理想。 就目前来看，本项目成交客户大部分是该公司其他开发项目的老业主，成交量占项目总量的30%左右，由于其产品以中小户型为主，所以尽管单价较高，但在总价上具有一定优势 海信兰郡 开发商: 潍坊海信顺峰置业有限公司 建筑商：莱西建总 物业管理：明洁物业 地点：玄武街与新华路口北100米 售楼电话: 0536-8663777 规模：总建筑面积约10万平米 推广时间：至今 产品型态：小高层3栋，多层18栋 容积率：1.23 绿化率：40% 得房率：83% 公摊率：30% 使用年限：50年 单价： 起价2590元 均价3500元 最高价4500元 总价： 35万-85万 主力总价45万 车库：190个 单价5万元/个 装修标准：毛坯房 物业费: 0.52元/平方米月 0.9元/平方米月 销售分析：目前该项目的多层产品除了部分保留户型之外，基本销售完毕。而小高层产品和一些大户型、复式户型的销售情况一般 新海枫景 开发商：潍坊东城房地产开发有限责任公司 代理商：远景 地点：奎文区新华路与玄武街交汇处西南角 售楼电话: 0536-8658666 规模：总建筑面积约12万平米 推广时间：5-28 主力户型：110-130平方 产品型态：5幢高层，7幢多层 容积率：2.24 绿化率：35% 单价：起价2288元 均价：2800元 装修标准：毛坯房 销售分析：跟海信兰郡类似，开发商保留了一部分多层产品，而把主要精力放在小高层的销售上，但由于其主力产品为中大户型，加之地段认可度较低，因此销售状况堪忧。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看