谨呈：西安得天厚置业有限公司
高新沣惠南路项目前期策划方案
美城机构·2012.09荣誉出品
本次提案的主要内容
contents
1.项目背景
2. 核心问题
4.发展策略
5.开发与定价
3.项目定位
PART1项目背景
地块解析
开发商目标及面临的问题
项目位于高新区沣惠南路西侧，属于西安目前商务氛围较为浓重 的唐延路商务带内
项目区位
项目区位：
本项目位于西安市高新技术产业开发区沣惠南路以西
经济指标：
地块形状：
不规则形状
周边路网密集交通十分便利，并且未来享有地铁3、6号线辐射
交通体系
最新地铁规划图：
距离地铁三号线（延平门站）约2公里
距离地铁六号线（木塔寺站）约1公里
地铁三号线，预计2015年通车；
地铁六号线，预计2018年通车
周边商务配套齐全，但生活配套不足
周边配套
2公里范围内
1公里范围内
150米范围内
区域配套完善！
地块配套欠缺！
商务配套
生活配套
项目周边均为已建成建筑，东南两侧为办公物业；西北两侧为企业用地和学校公寓，这对日后项目交通体系带来一定影响
地块四至
项目地块
数字空间
中国联通
汇金国际
西北工业大学高科工业园
西北工业大学科技专家公寓
新长安广场
中国大唐
数字生活
西安爱生科技集团
高新商务区，中等规模，高容积率，插件项目
属性界定
区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法
PART1项目背景
地块解析
开发商目标及面临的问题
项目区位：
本项目位于西安市高新技术产业开发区沣惠南路以西
经济指标：
地块形状：
不规则形状
高容积、不规则、插件型项目
地块解析
R2
期望结果、我们想要什么？
R1
项目面临的现实问题是什么？
？
核心问题
面对地块四至，复杂的环境，不规则的土地形状，本项目如何打造标杆产品？实现最精准的土地利用？在尽可能短的时间内实现收益的最大化？
打造怎样的产品，才能实现项目的品牌与价值的落地？
项目核心问题
项目四面高楼林立，环境复杂，在此条件下，如何才能实现开发目标？
地块形状不规则，如何实现最精准的土地利用？
打造区域标杆产品；
在尽可能短的时间内，实现收益的最大化；
城市宏观研究
打造怎样的产品，才能实现项目的品牌与价值的落地？
核心问题分解
项目核心问题
区域市场研究
住宅物业可行性
办公物业可行性
公寓物业可行性
PART2核心问题解决
城市宏观研究
区域市场研究
在建设国际化大都市的背景下，西安的经济发展、投资环境均呈现出大幅度的提升，城市的吸附能力日益增强
西安是我国第三个国际化大都市，逐步在完善中形成多功能集一体的多元化城市
西安城市地位
2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市”
十二五期间，国家提出要全面推进西部地区对内对外开放，建设和完善亚欧大陆桥，积极推进西安国际港务区建设，充分发挥陆路口岸的重要作用，打开陆路开发的国家通道，强化与东中部地区及周边国家的交通联系，将西安打造成内陆地区开放型经济的战略高地
中国：重要教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽
历史：世界闻名的历史文化古都、旅游名城
西部：新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区
陕西：省会城市，全省的政治、经济、金融、文化中心
产业：高新技术、装备制造、旅游、现代服务、文化等
城市定位——集多功能为一体的多元化城市
城市地位——国际化大都市，内陆开放型经济的战略高地
西安GDP在全国表现一般，2011年全国城市排名29，比之全国重要城市如北上广深，以及周边重要城市如成都，重庆等有较大差距
2008年金融危机后，西安经济呈现稳步增长趋势，近3年来GDP快速并且稳定的增长，2011年环比增幅达到22%。人均GDP总体呈现上升趋势，2011年环比增幅达到19%
十一五期间，西安总财政收入达到510.78亿元，年均增长27.3%，是2005年的3.1倍
西安经济在全国及周边重要城市中并不突出，但近年来经济增长快速稳定，财政收入不断增加
西安经济发展
西安房地产投资及占固定投资比例
近年来，西安市固定投资不断上升，十一五期间，固定投资累计突破1万亿元，是十五期间投资总量的4倍，年增长率19.24%
西安外向型经济薄弱局面逐步改变，外来投资有所提升，十一五年累计实际利用外资57.67亿美元，年均增长速度20.68%，累计自营进出口总额224.29亿美元，年均增长30%
到2010年底，西安市共进驻世界500强企业123家，2011年韩国三星集团将在西安建设大型生产加工基地
西安市市政配套完善，交通便利，市政服务能力近年来显著增强，污水处理率90%，供电能力日最大负荷369.6千瓦，日供水能力186.35吨
投资环境良好
固定投资不断提升
外向型经济不断加强
地产投资活跃
金融危机后，虽然地产投资增速放缓，但近5年来地产投资金额仍然呈逐年上升趋势
西安投资环境良好，固定投资不断提升，外向型经济不断加强，地产投资活跃
西安投资环境