谨呈：金融街弈兴置业开发有限公司 淡市下的房地产市场营销 报告主要内容 一、当前市场现状 四、降价风险及规避 三、品牌房企领降全国 五、最新政策分析 二、宏观大势研判 总体特征 全国商品房市场从2005年以来连续三年以消耗存量为主。 总体上来讲，08年上半年新房成交量较07年同期下降50%，成交均价呈现不同程度的上涨。 从月度趋势发展来看，成交量在春节前后降至冰点，3月份底由于开发商主动降价促销售成交出现过短暂反弹；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。 从区域分布来看，上海表现最坚挺。前期房价未经历过大涨的二三线城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武汉、重庆、天津等城市成交量萎缩比较明显。 从消费结构来看，呈现“两头坚挺，中间疲软”。豪宅市场由于供应短缺、对利率不敏感，相对坚挺；低总价、小户型由于需求刚性、不受二套政策影响而热销。 总体特征 从房地产投资额和竣工面积来看，全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主 总体特征 全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比逐步下降，表明价格正在回归理性 一线城市 08年上半年一线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面 一线城市 二线城市 08年上半年主要二线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面，量的跌幅较一线城市小 二线城市 二线城市 世联研究表明，房地产市场呈现出“调整期-恢复期-平稳发展期-快速上涨期”的周期变化 世联研究 报告主要内容 一、当前市场现状 四、降价风险及规避 三、品牌房企领降全国 五、最新政策分析 二、宏观大势研判 “低通胀、高增长、高利率”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征 宏观大势 高通胀： CPI持续高企 保增长： 经济增长放缓 压缩利润空间 宏观大势 受全球能源及原材料价格的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间 宏观大势 中国人口及城市化的快速发展，也是导致中国“高通胀”持续约10年左右时间的重要因素 宏观大势 未来2-3年中国将处于“低通胀、高增长、高利率”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整期 宏观大势 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期将持续1年左右时间 政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期 宏观大势 调整时期的房地产特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势 宏观大势 “高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具 高通胀：我国07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。 银行存款回报率低于通货膨胀率：07年虽然6次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率：目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%。 70个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率：07年全年，70个大中城市房屋价格指数上涨7.6%；08年上半年，上涨10.2%。 在高通胀情况下，房地产比起银行存款、债券的收益率要高，并且较之股票投资，风险要小得多，是应对通胀的首选投资工具。 宏观大势 宏观大势研判——世联的主要观点 “低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征。 受全球能源及原材料价格、人口等因素的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间。 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间。 调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势。 “高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具。 报告主要内容 一、当前市场现状 四、降价风险及规避 三、品牌房企领跌全国 五、最新政策分析 二、宏观大势研判 知名房企淡市策略 万科：快速调整营销策略，以“快速出货，回流现金”为宗旨，顺势领降全国 销售业绩：2008年1月—6月，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，分别比2007年同期增长15%和38.1%； 营销宗旨：快速出货，快速回现； 关键举措： 促销动态： 深圳：万科第五园、东方尊峪 、万科城均有价格折扣，其中万科城推出特价别墅，最多可打6折 ； 上海：万科金色雅筑、燕南园、白马花园、花园小城、四季花城、新里程等8楼盘联合促销，最高的优惠有可能达到8折； 北京：价格折扣最低9.0折，如假日风景（紫苑）优惠额度10-15万。 武汉：武汉万科西半岛、魅力之城、朗苑等四楼盘，在享受“青年置业资助金”、“结婚礼券”两项优惠之后 ，最低折扣达9.3折； 杭州：九堡魅力之城、良渚白鹭郡东等4个楼盘，以8到8.5折的折扣打包销售，最低折扣7.5折； …… 全国范围内降价（打折、或特价房、或送装修/家电等）； “全民皆兵”——所有业务线人员均有销售任务 ； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看