2017-04-27 西四环项目前期顾问报告 谨呈：北京东和嘉业房地产开发有限公司整体框架 项目本体 目标设定 市场情况 产品规划及建议 项目定位地块价值点分析 地块未来发展分析 规划条件 项目本体 地块发展SWOT分析项目本体——规划条件 项目地块指标：南北长约150米，东西长约465米。 限高：东侧：50米，西侧：20米。 地块占地面积：约 6.3万平米。 容积率：不高于2.5。 会所面积：2000-2500平米。 商业面积：4500平米左右 项目地块目前处于用地平整中，旧楼尚未拆除完成。地块价值点分析 地块未来发展分析 规划条件 项目本体 地块发展SWOT分析项目本体——地块区位分析 地块区位 行政区位上划分属于海淀区，位于北京西北部。 位于长安街以北， 四季青桥西北侧。 距离西北部人文景观区以及传统内城区距离较近，交通便利。 复 兴 路 西 四 环交通状况 东侧紧邻城市交通主干道西四环，直线距离约100米。 南侧接城市干道杏市口路。 现有交通状况理想，可快速到达北京各个职能中心 项目本体——地块交通分析 西 四 环 北 路 杏石 口 路 蓝 靛 厂 路 板井路周边状况 项目本体——地块四至环境项目本体——周边生活、商业配套 周边生活、商业配套齐全 餐饮： 麦当劳、肯德基、必胜客、吉野家等洋快餐；韩国料理权金城、四季海风海鲜场面、沪上人家上海本邦菜、嘉麟楼鲍鱼城、香格里拉大饭店、下里巴人重庆大酒楼、老妈红火锅、宝德园餐厅、罗杰斯… 医疗： 中国人民解放军301医院、肿瘤医院、海军总医院、空军总医院、武警总医院、中西医综合医院、军事医学科学院 教育： 北京外国语大学、北京理工大学、北京大学、清华大学、人民大学、首都师范大学等 购物： 金源时代购物中心Shopping Mall， 亚洲最大的购物娱乐休闲中心。 欧尚，世界五百强企业中排名第147 位的大型综合性超市。 百安居，英国全球性的采购体系， 包括建材管件、木材、墙地面饰材 、油漆涂料、厨卫用品等。其余 “好美家” “迪卡农”等。 地块价值 地块南北向大于东西向，利于开发板楼社区。 西低东高， 有利于地块展示景观资源。 西郊机场飞机起落的影响程度有限 项目本体——地块控规分析地块资源综合评价 地块规模一般，且地块形状较为规则。 主要为住宅用地，占地6.3万平米，容积率不超过2.5 北京传统的海淀区域 距离西北部人文景观区较近，但项目周边无稀缺资源。 周边生活设施配套完善，一应俱全。 周边为大型生态居住区，污染、办公较少 规模 自然资源 设施资源 地块资源 地块平整 目前旧楼尚未拆除。 地块价值点分析 地块未来发展分析 规划条件 项目本体 地块发展SWOT分析城市更新带来的市场机会 ——从城市化进程角度看发展趋势 随着阶段性的发展，城市中心的居住职能向外发展，随着城市中心的人口大量增长，未来势必向城市边缘及郊区化发展 14 北京城市化进程的趋势 第一阶段 殖民地到非殖民地 1830年 1920年 1990年 第二阶段 大规模工业化 第三阶段 成熟都市区的形成和转型 1950年 城市化 都市区变成巨型城市带 郊区化 1790年 美国的城市化进程80 70 60 50 40 30世界2004年城市化平均水平 中国2004年城市化平均水平 初期阶段 0-30% 加速阶段 30-65% 北京目前城市化水平达到79%,处于城市化发展的后期阶段,郊区化快速发展的阶段 城市化发展水平(%) 北京的城市化水平 后期阶段 65% 随着城市化的进程，郊区化快速发展，相对本区域而言，土地未来有较大价值提升 15 在西部建设综合文化娱乐区，主要发展 高新技术、休闲旅游、教育等产业 ； 对海淀的功能定位——国家高新技术产 业基地之一，国际知名的高等教育和科 研机构聚集区，国内知名的旅游、文化、 体育活动区 《北京城市总体规划（2004—2020）》： 地块未来发展——区域规划 规划对西北部硬件设置的投入和环境改善力度加强的趋势明确，将吸引更多资金和人才 对北京未来西北部科技教育区、生态旅游区的关注和投入，势必促进区域的配套建设和环境改善。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看