08北京·真正的考验刚刚开始 ——北京房地产市场走势分析 分析路径3 市场现状变化 未来趋势预测 在路上 底，北京房地产市场在政策下的即时反应 考虑哪些因素？它们产生了什么影响？ 我们走在一条什么样的路上？市场变动 底…… 市场究竟发生了什么？ 一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再； 二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”； 上门量下降，客户观望态度加重； 成交量整体下降； 底，看到的是： Q: 这些情况和前几月的深圳相似， 那么，接下去，北京会出现和深圳一样的房价跌落么 三级市场：各大中介缩减分店数量； 朝阳来广营乡清河营村１＃地流标（12月份）； 顺义五块低价住宅用地流标； 广渠路15#地块流标； …… 细看北京市场 12月土地成交总量（㎡）占全年土地总成交量的29.4%； 取地方式日趋丰富，开发商联合拿地（中鸿/城建、春光/大地），从事土地一级开发的开发商后续进行二级开发（甄氏、鲁能等），品牌开发商拿地（华润）国有大型非房地产企业（国华置业）； 进入1月以来，全面从紧的货币政策使得开发商取得贷款的难度越来越大，土地开发的后续成本越来越高； 大幅高价地块出现流拍，开发商拿地日趋谨慎 土地流标，开发商谨慎拿地 一级市场 全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区，周边供应主要集中在昌平，顺义，大兴区域； 土地供应向外偏移的趋势明显，五环外土地供应占到七成以上，城市边缘地区将成为未来城市热点。 城市外围中小体量，较低地价的地块，因其运作风险较小而越来越受到开发商的重视。 高价的“明星”地块（广渠路15#流标）则被开发商回避，出现流标； 一级市场 土地供应外围渐成热点，运作风险较小地块受到发展商青睐，开发商的取地热情有所减缓 一级市场 地价上升，市场转淡，各类开发商采取不同取地策略规避风险 “一内一外”策略 市内核心地块仍被看好——首开西直门地块，拆迁成本直线 上升仍不愿放弃； 外围低价地块成为新宠——开发风险小，未来发展前景值得 预期 通过05、06、07年价格变动情况拟合比对发现，07年前三季度涨幅超过了05、06年； 价格走势维持在上升通道中，“9.28”政策出台后，价格增速明显放缓 二级市场 07年上半年的楼市价格的跨越式抬升直接导致了07年后期，频繁的房地产打压政策的出台； 随着政策的颁布，特别是“9.28”货币信贷政策的实施，遏制了房价的高速增长，楼盘价格回归到平稳上升的通道当中 城市住宅类产品中，顶级住宅价格依然坚挺，其他各类项目均采取一定的价格杠杆或促销手段 二级市场 各项目的监控数据表明，从12月中旬开始，部分项目成交均价出现下降。 如：星河湾，金都杭城，泛海国际，珠江帝景…… 从项目调查情况来看： 顶级豪宅无降价情况，成交数量稳定，稳居高端；（银泰11月成交6套，御金台……） 其它项目降价的主要目的为：降低风险，保证现金回流。 其中少数为低成本，高利润率的尾盘项目： 韦伯国际 韦伯国际，7月初次上市，上市价12500元/平米，近期尾盘开盘价24500元/平米，降价到 22000元/平米，仍保持高涨幅； 更多的是因开发商资金计划限制的项目，如：星河湾、soho公馆、master领寓等，出现或明或暗的 降价。 以“报起步价”的方式促进销售； 变精装为毛坯，降低入市价格； 价值附赠； 一次性付款折扣； 亚北别墅区大部分项目处于供应真空区，受政策影响较小。 在中海瓦尔登湖，湾流汇等项目上体现客户上门量减小，成交周期增长；造成顾客犹豫的因素主要为对后期市场走势的担忧，而不是购买力因素限制 二级市场 别墅市场受政策影响不大，总体销售情况比较平稳，且有日渐升温之势 国土资源部等部委日前联合发布实施２００６年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。此前发布的１９９９年版目录同时废止 政策影响： “别墅用地审批叫停”政策的实施无形中使得市场上的别墅产品成为物业产品中的稀缺产品，价值得到提升； 此外，购买别墅的客户基本上都是财富积累程度较高的支付阶层，其资金储备较为充裕，购房受政策影响较小； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看