2011长沙写字楼专题研究
2011.11.19
2011 CS Office case studies
深圳华仁地产投资策划
2011.11.19
目录
现状
趋势
一、发展回顾
二、布局特点
三、供需市场
四、产品特点
二、经济引导趋势
一、规划引导趋势
三、供需引导趋势
四、产品引导趋势
contents
附一：金星北的写字楼市场
附二：长沙行业与面积需求分析
发展回顾
现状
1990—1998：第一代写字楼的兴起
1998—2005：第二代写字楼的升级和差异化发展
2006—2009：高档、标准化写字楼开始发展
代表项目：平安大厦、华侨大厦、华联大厦等 产品特征：这一阶段写字楼市场尚未成熟大部分产品与真正的写字楼差距较远
起步阶段
发展阶段
提升阶段
代表项目：银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦、顺天财富等 产品特征：顺应当时大中型企业的需求，硬件设施相对优良，开始引进完善的物业管理服务
代表项目：佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央等 产品特征：长沙写字楼市场的专业化，开始全面升温
2009—至今：标杆，品质化写字楼批量涌现
鼎盛阶段
代表项目：绿地中央广场、运达中央广场、万达广场、华远华中心 产品特征：讲求用产品塑造产品标杆性
1990年是长沙写字楼的起源期
1998年长沙写字楼开始走向品质阶段
2009年市场开始出现融合写字楼的综合性物业
2005年高档标准化的写字楼开始出现
8年
7年
4年
随着长沙城市的发展与经济市场的追逐， 写字楼市场转折期逐渐缩短。 时值2011年底， 未来几年内写字楼市场将风起云涌，且大有作为！
布局特点
现状
写字楼分布区域图
金融型带动——“一纵两横” 一纵：芙蓉路 两横：五一路、人民路 集中长沙90%写字楼

政府、商业型带动——“一府一圈” 一府：省政府 一圈：红星商圈 受红星商圈与省政府的拉动，写字楼市场逐步发展

产业型带动——“一谷一湖” 一谷：麓谷 一湖：梅溪湖 主要依附于麓谷、梅溪湖科技产业、国际会展定位，写字楼有针对性发展

行政商务规划型带动——“市府+滨江新城” 伴随河西滨江新城行政中心、金融中心的定位，写字楼已经预见性的发展

中心区域
南城区域
市府、滨江新城区域
麓谷-梅溪湖区域
①恒隆广场 ②贞泰国际金融中心 ③万达广场 ④华远华中心 ⑤运达中央广场 ⑥保利南湖广场 ⑦北辰三角洲 ⑧建发·汇金国际 ⑨泊富国际广场 ⑩中建滨江项目 ①中隆国际大厦 ②中天广场 ③第一大道 ④华美欧国际 ⑤运达国际广场 ⑥顺天财富中心 ⑦定王大厦 ⑧友阿大厦 ⑨华尔街中心 ①平和堂商贸大厦 ②联合商厦 ③东成大厦 ④银港大厦 ⑤华菱大厦 ⑥财信大厦 ⑦银宏大厦 ⑧湘茶大厦
中心区域重点写字楼分布
顶级写字楼
普通写字楼424652469
798
品质写字楼
顶级写字楼：不仅仅依赖于主干道，而是对商务资源、自然环境有着更高的要求

品质写字楼：长沙中心板块写字楼沿主要干线——五一大道与芙蓉路呈线状分布

普通写字楼：围绕日常商业活动而分布

110
10中心区域重点写字楼概况
中心板块写字楼市场已跨入鼎盛时期，逐步走入以超高建筑、品质配套、优势资源集合的标杆性阶段，价格一再攀升

城南区域重点写字楼分布
①德思勤城市广场 ①兴汝·金城 ②御邦国际广场 ③中建大厦 ④中南博远大厦42城南板块写字楼市场目前成熟度较低，目前分布较零散，主要依附于省政府、韶山南路

品质写字楼
普通写字楼
南城区域重点写字楼概况
南城区域由于其目前成熟度与远景规划条件，目前写字楼的规划有限，顶级写字楼仅德思勤城市广场

麓谷-梅溪湖板块重点写字楼分布2
①长房·时代城 ②梅溪湖国际新城 ①麓谷新长海中心 ②达美D6区2
由于板块写字楼分布依托于产业型定位，根据区域产业需求进行写字楼的规划

品质写字楼
普通写字楼
麓谷-梅溪湖区域重点写字楼概况
依托于麓谷、梅溪湖科技产业园、国际会展中心定位、科研中心定位，区域出现相适应的写字楼产品。
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