嘉顿新天地商业报告
锋尚/鹏星地产
项目现状
本项目包括住宅、写字楼、群楼商业三部分。住宅部分销售已近尾声、写字楼还有50%销售任务，群楼商业部分G层和一层销售即将启动 宣传方面对项目的商业部分和写字楼推广力度有限，项目认知度不高、美誉度没有确立 长沙秋季房交会召开在即，大量房产宣传推广充斥市场，将迎来下半年房产市场投资置业高潮，而会前阶段是上门客户最少时期
片区竞争
竞 争 楼 盘 一 览
周遍项目调查
大部分的销售情况都很不理想
周遍项目调查
王府井一期，走马楼等销售模式
周遍重点项目调查
周遍重点项目调查
新世界百货 业态定位：高档百货商品大卖场，香港知名百货公司统一经营管理 销售形式：产权式商铺，可按揭10年50% 销售价格：4~2.8万（一层） 投资回报：委托知名专业公司出租，开发商资产担保，前10年9%/年，10年 后可选择自主经营 销售现状：销售状况不错，在没有非常强式的宣传推广力度情况下、先开 业经营，后开盘销售，现在已完成60%多销售任务 分析：完美的商业定位和销售模式，绝佳的地理位置和收入风险保障是其 项目成功的决定因素
周遍项目分析
大部分的销售情况都很不理想 未来两年内将要推出的面积：近15万平方米 区域内商业的竞争将空前的激烈
本项目商业定位
商业规划：独立商铺 商业推广名：“新天地·国际街区” 形象定位：国际美食休闲娱乐新地带 业态组成： 大型现代数码影视娱乐城、大型高档网络会所、娱乐休闲健身中心、高档特色餐饮区、知名品牌精品
五一商圈中商业项目的高楼层部分，餐饮和娱乐休闲业的经营状况都比较好
五一路－黄兴路为核心的商圈，百货、服装、精品类的竞争已相当激烈
以时尚休闲餐饮为主的集合式商业模式
商圈内背街小巷中为数不多的具有一定特色的餐饮店经营状况非常好，但不集中
功能定位 （填补商圈的业态空缺)
现在五一商圈日均人流量达20万人次，店铺林立，商贸云集，已经是一个辐射全省的强力商圈
本项目商业定位
商业项目客户定位
认同项目位置和地段的民营企业主，自己租用人家的铺位，对经营收益有信心

大型商家购买经营
周边片区部分原住居民，有闲置资金，尝试投资者等。周边城市及湖南各地投资客户

核心客户群
偶得客户群
游离客户群
重点客户群
核心客户群
在项目周边投资已经获得收益的人士，他们在临近片区购买商铺已经开始获得稳定回报，他们对商铺投资有丰富经验，实际的利益和投资潜力会吸引他们的眼光

统一经营管理 →投资客、经营户→认同项目投资、经营价值
客户分析
客户关注点
回报、收益、地段、经营、人流、产权、年限 价格、付款方式、 首期、利率、租金、 保障、 发展商的信誉、经营公司的名气、发展前景
客户购买习惯
小铺联买、租金抵月供、首期投入少、买铺要买出口 铺、铺形方正（忌不规则）

价格定位
目标均价＝ 市场比准价＋K产品综合溢价
市场比较法、收益还原法
市场环境 品牌形象 操作手法 营销价值
价格定位
商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约，因此市场上同质产品的价格对本项目的价格制定有重要的参考价值，在选取对比楼盘时，已把握以下三个原则： 区域相关性 产品同质性（建筑形式、规模、品质档次） 竞争关联性（在商圈中区位、未来经营业态、销售时间重叠 性）
6%
销售时机和策略（市场竞争）
8%
项目规模、档次
16%
经营管理水平
16%
硬件设施（平面布局、楼体形象、电梯数量等）
20%
商业氛围（临主要街道及沿街宽）
24%
地段（以平和堂和黄兴路步行街为价值扩散点）
权重（合计100％）
影响因素
5%
发展商实力（品牌效应）
人车流情况
5%
价格定位
比准均价区间G层：30000－31000元/M2
价格定位
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