“北方和源大楼”定位报告 壹、市场定位 贰、形象定位 目 录 壹、市场定位 方向一：小户型精装修酒店式公寓 定位阐释：性质为办公，可商可住 内设卫生间、厨具操作台，中央空调 依据酒店式公寓标准装修 区域内稀缺产品 方向二：面对创业型企业的纯办公楼 定位阐释： 纯办公楼成长型企业办公客源：小型贸易公司企业、印刷制板等配料企业；上大、交大等大学生创业需求毛坯交付引入智能化以及相关配套服务 下面以市场情况结合项目自身条件特色作为依据 研判本案的市场定位方向 闸北办公楼市场-07年新增供应明细 闸北办公楼市场-主要在售个案开盘后成交情况 07年新增量只去化2万多方，尚剩余5万多方 闸北办公楼市场-量价走势分析 07年全年成交面积25533平方米（226套），成交总金额482220000，成交均价18887元/平方米。5、6月份随着供应量的上升，成交量也开始攀升。 12月由于共和国际广场的开盘（当月成交32套）和临近交房的铭德国际广场的热销（当月成交34套），销售量有比较大的涨幅 东方环球企业中心 （工业用地性质） 华舟大厦 创智源 铭德国际广场 聚源大厦 在售 未开预热 尾盘 只租不售 企业广场 和源大楼 共和国际广场 闸北办公楼市场-区域办公分布 竞争个案研究-创智源 竞争个案研究-创智源 *红色为已登记房源、黄色为已签房源 竞争个案研究-铭德国际广场 项目成交量价走势图 竞争个案研究-铭德国际广场 *红色为已登记房源、黄色为已签房源 竞争个案研究-企业广场 项目成交量价走势图 由于过年原因，系统08年数据尚未更新 竞争个案研究-共和国际商务广场 竞争个案研究-共和国际商务广场 闸北办公产品竞争市场特征及启示 高品质的5A甲级写字楼与交通便利的创新型小户型相对好销 随着更多的外资企业进驻中国市场，办公楼市场最缺的是高标准的甲级办公楼 50平方米以内的低总价小户型成交较快，主力均价在13000－15000元/平方米 08年纯办公楼市场竞争依然激烈，产品和包装须走差异化路线 07年新增量只去化2万多方，尚剩余5万多方，08年还存在其他新盘对市场的冲击 非传统办公区域，办公氛围较差 闸北作为传统居住集聚区的形象深入人心，居住气息浓厚而办公氛围薄弱 政府规划影响办公市场格局，并对区内办公产品的客源定位产生深远影响 酒店式公寓 纯办公楼 1、小面积房型为主，总价低2、M8线，三站路到人民广场 3、数目可观的地铁白领客群 4、区域市场酒店式公寓奇缺 5、本案住宅价值高于办公楼 1、非传统办公区域，办公氛围较差 2、2.8米层高，办公环境有压抑感 3、市场缺的是甲级写字楼和创新产品 4、08年纯办公楼市场竞争依然激烈 定位判断 更适合本案主体定位 板块区域内居住氛围浓郁而办公氛围薄弱的现状短期内不会改变，公寓产品和板块特质吻合度较高 借助M8线轨道，小户型精装修产品的客源拥有广泛市场； 从后期市场竞争来看，酒店式公寓稀少而办公项目供应集中，从规避市场同质化竞争的角度看，酒店式公寓更具优势； 少量纯办公作为补充，丰富业态 项目市场定位建议 1号楼 酒店式公寓 2号楼 商业/办公 1、8号线沿线区域地铁白领、住户； 2、部分的投资客群； 成长型小企业，行业以建筑设计、广告、医药科技、动漫、影视、文化、艺术、游戏、电脑软件、会展等众多创意型产业和小型贸易类企业为主 项目客源预判 酒店式公寓客源 办公楼客源 装修方式：菜单式装修 装修标准：1000元左右/平米 装修配套设施建议： 大堂、底层电梯厅：酒店式豪华装修，主材大理石 其他公共区域：地面玻化砖或地砖，墙、天花涂料 产品建议 室内装饰 开放式厨房：设料理台、电磁灶、吊柜、电热水器、微波炉、电冰箱 卫生间：地面地砖、墙面瓷砖、简易淋浴房、坐便器、洗脸盆、浴霸、 滚筒洗衣机 房间：地面复合地板、墙面和天花板涂料、定制床、床头柜、定制衣橱 灯具、电视机、中央空调 产品建议 设备配置 电梯（三菱或OTIS，轿箱豪华装修） 空调（中央空调） 宽带网（每户一终端） 电视（电视终端到户） 电话（每户直线电话终端一门） 消防（全楼设喷淋、烟雾报警系统、消防广播系统、背景音乐） 保安（电视监控、红外线周界报警、对讲系统） 配套 酒店式大堂总台、休闲餐饮、美容美发厅、便利店、银行等 产品建议