营销方案
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一、近期地产政策解读及大势预判 二、销售任务和销售节点 三、销售策略与销售方案 四、推广策略与方案 五、项目难点及应对措施 六、营销费用预算使用方案 七、项目产品定位计划
一.近期地产政策解读及大势预判1.近期政策大势解读7月，银监发[]59号文件--《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。 8月，北京银监局向各银行下发文件，要求从9月1日起，二手房放贷时，额度比照银行给予该套房的评估值以及交易网签合同值，在两者之间取低。 12月结束的中央经济工作会议明确，继续执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑制投资需求导致的房地产过热的态度 但政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业以基本的政策支持

2.土地市场情况北京共成交192宗地,共计完成全年土地供应计划的62%：北京共成交192宗地，占地面积1310公顷，规划建筑面积1689万平米，非工业用地93宗，占地891万平米。其中住宅用地658万平米。从土地计划完成情况看，总量成交完成计划的62%。 其中商品住宅用地已经完成计划的90%，两限房用地仅完成全年计划的7%：两限房销售的遇冷直接导致了限价地成交冷清，仅成交28公顷，完成400公顷的目标面临一定的压力。商品住宅的完成情况比较乐观，保持现有步调基本可以完成全年计划。商服地块已经超额完成计划。预计四季度将加大推地力度

土地供应计划完成情况
单位：公顷
数据来源：北京市土地储备中心、伟业整理地块情况：22号地位于顺义区后沙峪镇，东至沙峪环中路（裕园路）、西至温榆河大堤路、北至馨园九街、南至天竺开发区21号地边界。容积率不到0.7，被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地”。 公司背景：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市顺义区人民政府，总资产近百亿元，是一家实力雄厚、经验丰富的房地产一级资质开发企业。控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（简称大龙地产）在沪成功上市，股票代码600159。11月，总公司被国家统计局评为-度中国房地产企业500强。同时，总公司也首次进入北京市百强企业行列。顺义别墅区拍卖－－北京楼面地价、总价双料地王诞生!
伟业预测：该地块土地面积为52.67万平方米，规划建筑面积约为17万平方米，可以开发成联排别墅、叠拼别墅加公寓，是近期少有的低容积率地块。预计单价超过4万元

3.房地产大势预判【政策】中国的“政策市”层面-底国务院“暖市”政策有效期是一年，初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力； 外需的持续疲软、国内宽松的货币政策和经济转型的要求，及银行体系被基本建设和房地产绑架，将共同催生资产泡沫的形成，进而演变成通胀局面
经济-继续投资 4万亿的计划将一直延续到底，适度宽松的信贷政策将不会发生更本性改变
政策-严格房地产税收 初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力
经济-加强税收力度 中央投资的资金主要来源于税收，所以房地产税收可能收紧
政策-一年期有效期 底国务院“暖市”政策有效期是一年，到底结束
经济-继续宽松的货币政策 外需不足、内需仍需挖掘，国内物价增长仍然为负，因此央行将会继续保持银行流动性，刺激经济回升
政策-加息风险 明年货币政策转向稳健，优先使用发行央票、定向票据等工具，存款准备金率上调则会迟缓，上调基准利率最早也要到明年下半年
经济-CPI即将转正，有通胀压力 各项经济指标可以看出，宏观经济通过通缩之后，随着经济的好转过松的货币政策会使得银行流动性过剩，有可能在出现一定的通胀
初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也存在货币政策收紧的风险

供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形势为近三年最严重的时期。3.房地产大势预判【市场】3.房地产大势预判【别墅市场】
从整体市场分布来看，随着六环的开通，沿着六环分布的别墅项目渐渐成为第一居所，但整体分布以京北部为主； 在“禁墅令”的限制下， 北京别墅市场逐渐稀缺， 六环周边新入市项目较少，多数为老项目的后期，后续供应量不足； 在售产品户型面积多数在300㎡以上， 单价在12000元/㎡以上，总价400万起； 各个别墅项目在售产品多数为独栋、双拼，联排、叠拼类产品为项目为平衡容积率的传统手法，联排产品相对稀缺。
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