谨呈：万科（集团） 深圳有限公司 定义新顶级豪宅标准万科宝安别墅项目营销策略报告 商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况 项目背景：深圳西岸唯一别墅区首个纯别墅 项目地块 宝安大道接深南大道 地铁1号线 海滨大道通滨海大道连接香港 体育中心站 中心区站 临海路站 行政中心 CBD 普通住宅区 别墅区 滨海岸线城市公园区 1、唯一性 本项目将是深圳西岸规划的唯一别墅区内 2、首要性 该别墅区内首个推出的纯别墅项目 3、城市性 距中心区行政中心/CBD5分钟路程 4、休闲性 距中心区滨海休闲区2-10分钟路程 项目背景：无景观资源独栋为主特色产品 四至示意图： 景观资源一般/有噪音粉尘污染 1、东/北向被高层环包 2、西/南向为规划中低密度用地，当前景观好过东/北向，未来受大铲湾影响景观资源会受影响 3、四周被道路环抱，噪音，粉尘污染大 大铲湾 项目目标：价格期望高万科首次空降宝安中心区目标销售周期短 08年 3月 4月 年底 入市销售 全部售完 开放售楼处 开发商三大目标： ※价格目标：价值最大化——实现市场高价 ※速度目标：资金回笼的时间期限——年底前销售完毕满足现金回流要求 ※品牌目标：品牌影响力塑造——万科品牌首次进入宝安中心区市场 关于区域区域价值 作为深圳难见的城市CBD纯别墅区，本项目在市场中地位如何？ 深圳06-08年别墅项目分析：别墅供应整体趋势，但07/08竞争激烈06年供应以郊区纯别墅为主，城市纯别墅供应稀缺 深圳推出别墅数量约1300余套；其中城市别墅577套，其中纯别墅仅15套，总价3000万以上；郊区别墅757套，均纯别墅项目 深圳推出别墅数量约为900套左右，城市别墅约415套，其中纯别墅356套，郊区别墅616套，其中纯别墅46套 深圳06-08年别墅项目分析：别墅供应整体趋势，但07/08竞争激烈07年城市纯别墅供应开始放量，郊区纯别墅供应稀少 深圳推出别墅数量预计约888套；其中城市别墅447套，其中纯别墅289套；郊区别墅约441套，纯别墅约341套 深圳06-08年别墅项目分析：别墅供应整体趋势，但07/08竞争激烈08年纯别墅供应城市/郊区同步放量，竞争激烈 未来竞争对手排期筛选： 联泰红树湾/208套/独栋，联排 纯水岸四期/14套/TH 星河丹堤三期/103套/联排 四季度 一季度 二季度 三季度 南山 其他 福田 凤凰谷/83套/联排，独栋 罗湖 盐田 天琴湾三期/48套/独立别墅 东部华侨城/22套/独立别墅 注：红色方框为在售项目，蓝色方框为未售项目，数据来源：世联资源平台及深圳房地产信息网，数据截到07年８月初 侨城东方花园/27套/独栋，联排 中信红树湾五期/TH25套 月亮湾别墅/81套/独栋，联排，等 招华曦城二期/152套/独栋，双拼，联排 大山地/1610套/一期100余套/双拼，联排，叠加，多层 大疆无界/1.65万平方米 第五园/万科城/公园大地/天籁 四季度 一季度 二季度 三季度 联泰梅沙湾/69套/独栋 宝安 本项目/100多套/独栋，双拼 兰江项目/30套/ TH 未来竞争对手分析：主要来自于红树湾和招华曦城 直接竞争者1：联泰红树湾—坐享红树湾区域价值 数据来源:世联数据平台 联泰红树湾 联泰红树湾分析： 1、自然资源不强势：滨海看不到海 2、产品高端：少有的以独栋为主的项目 3、地段价值稀确：深圳填海湾少有的住宅用地之一 4、城市价值提升有限：未来规划以住宅休闲为主，居住区而非城市核心区域 直接竞争者2：招华曦城—纯粹打造新兴山体富人区 一期 二期 曦城分析： 1、自然资源：当前独享曦山（未来的郊野公园） 2、产品中端：以联排为主 3、规模大：深圳少有大型别墅区 4、与城市距离远，周边无配套：临广深高速宝安出口，车行较方便 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看