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2000年以来，合肥经济一直保持高速增长，但在省会城市中，合肥经济实力目前尚处于中下水平
合肥市近年GDP及固定资产投资额加速增长，社会消费品零售总额增长迅速
项目解读宏观省会级城市，发展迅速
合肥和几个主要城市的GDP比较
近年来安徽省紧紧抓住国家政策向中部倾斜的有利契机，积极推进经济结构调整，强化服务业的支撑作用；合肥市围绕“打造现代化滨湖城市”发展战略，省会经济中心及商圈的影响力、辐射力进一步扩大。合肥发展的首要问题是“省会经济中心”的建设。
加快推进工业立市战略，实现工业经济发展的大突破。在统筹的基础上，集中优势资源，培育产业集群，做大、做强工业经济。到，全市工业增加值确保800亿元，力争达到850亿元，年均增长24～26％。
，合肥工业用地出让面积占土地出让总量的68%，符合“工业立市”发展战略，保障了工业用地合理需求
项目解读宏观强化省会地位，工业立市
01-06年合肥2、3产业增长
合肥城市中心区域：环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，规划人口控制在12万左右。
项目位于合肥市最核心区域，长江路宿州路交叉口。
宿州路、淮河路是合肥核心商业聚集地，辐射全市。
区域集中了合肥最高档次的写字楼与商业，商业业态齐全
项目解读中观城市核心区域
区位：东至前进路、西至宿州路、南至红星路、北至长江路。
规模：规划用地面积28330平方米。容积率不高于7.5，建筑面积小于43%，绿地率大于30%
建筑功能：商业、写字楼、酒店、酒店式公寓及住宅等。
还迁面积：住宅5.5万平，办公9000平，商业7000平，合计71000平。
项目进度：概念规划阶段，拆迁尚未开始
项目解读微观指标
地块形状比较规则，但由于部分保留建筑存在，对地块整体性造成一定影响
内部拆迁尚未完成
沿宿州路、以及红星路靠近商之都部分，商业氛围比较成熟
项目解读微观地块周边商业氛围成熟
北至，长江路
西至，宿州路
南至，红星路
东至，无为路
地块内部，尚未拆迁
项目界定世联对项目的判断
类型
大型综合体项目
区位
核心商圈
城市
二线省会级城市
目标解读开发商对项目的预期重要目标：快速回收资金，保证滚动开发核心目标：物业价值最大化主要目标：打造合肥地标，提升金大地品牌
目标分解世联对开发商目标的理解重要目标：打造合肥地标，提升金大地品牌核心目标：物业价值最大化
最大化提升各类物业价值
最大化提高高价值物业体量
目标转换
世联对地标的理解
地段、体量、物业档次、价格……
或其中某几项的组合重要目标：快速回收资金
控制持有物业数量，快速销售
目标转换
报告思路
项目发展方向研究项目界定
世联对综合体的理解
定义
综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群
产生的条件
建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多
是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高
综合体的特点
相互支持关系
相互要求
标志性
定义档次
为商业和酒店带来潜在客户
大堂可以与酒店共享
承担某种社会职能
形成完善配套、信息平台
个体差异所在、活力的核心
利用其它功能
价值最大化
补充其它功能
现金流来源
商业的档次要求
不影响办公、酒店的大堂和昭示性
公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。
公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）
各部分功能的相互关系
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