世联地产 2008年1月25日 谨呈：鸿荣源地产 08年3期别墅推售策略 写在前面的话:公园大地自07年4月开始销售以来,共推出171084.18平米，1087套住宅，总体销售106911平米（占推出面积的62.49%），销售套数711套（推出套数的65.41%），销售额17.11亿。共登记11800批上门客户.世联地产项目组已接触项目1个星期的时间,已应贵司要求完成<<春节营销安排和<<08年推售及回款计划,本次报告是为解决年后立刻推售的别墅产品而出具的<<别墅推售策略,本报告的相关资料收集和熟悉时间较短，因此本报告主要针对别墅推售进行展开。针对公园大地为持续销售的大盘,项目组将在年后提供<<08年推售策略进行详细分析,形成年度推售的最终推售策略. 目标 上半年必须实现： 1期、2期及2期加推单位消化80%，实现7.9亿销售金额 年内必须加推5万-8万平米以上，实现8-10亿的销售额 实现目标意味着 08年的任务非常的艰巨 08年项目需要处于一个持续热销的状态，别墅的推售肩任项目08年销售起势的艰巨任务 政策及市场分析 竞争分析 客户分析 目标 目标下的问题 目标的实现之道 目标下的问题 战略分析 策略执行32 项目背景：80万建筑面积，产品涵盖别墅到高层，2房到5房，分10期开发低密度大社区.2008年3月即将推出的25席别墅，位于整个社区的正中央，拥有良好的景观资源，且环境纯粹； 项目总指标 规划用地：36.46万平方米 总建筑面积：82.66万平方米 住宅可售建筑面积：57.92万平方米 商业建筑面积：1.41万平方米 幼儿园面积：1.05万平方米 建筑层数：3-32层 建筑容积率：1.79 建筑覆盖率：28.74% 绿化率：33.49% 总户数：约3800户 停车位：约4600个 大势研判趋势 2007年初，龙岗大运会申办成功的消息一时成为深圳最热门的话题。 2007年中，深圳房价暴涨,龙岗顺势上扬 2007年下半年,市场热度迅速褪减…… 2008年？ 2007年底房地产市场——深圳市场反应 投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高达70％。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到30％以下 新政前入市楼盘投资客比例变化 新政后入市楼盘投资客比例变化 2007年底房地产市场——深圳市场反应 深圳楼市高价高速的黄金时代一去不返。 部分品牌开发商为确保2007年底目标的实现及快速回笼资金，纷纷采用低价策略拉动成交走量。 2007年房地产市场——深圳市场反应 2008年房地产市场预测 08年银行缩紧银根的政策继续落实，年初已上调存款准备金率，以及严格把控贷款月度总额 第一轮宏观调控 第二轮宏观调控 短期现象 短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势 短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势 基本政策 土地政策、行政政策、住房供应结构；加息 行政管理政策的继续落实；加息、银行紧缩银根 调控实质 调控市场心理 调控购买能力 后市影响 观望期持续3－4个月后快速结束；引发价格新一轮走高 市场可能进入较长时间的横盘调整 2008年政策面反应:政策面继续趋严 近期市场将探询底价界限，然后进入市场的整固期 市场整固期：即横盘调整期，价格将平稳运行，市场消化速度一般，不会出现07年上半年的疯狂状态，市场稳定运行 未来一年中，不排除品牌开发商为了实现销售目标再次以低价入市，实力弱的开发商抵抗不住资金压力而以低价尽快套现，未来市场充满“低价回款、大力促销促销售”的风险 长期来看，房地产仍将维持强劲发展 宏观经济视角：1.未来2-3年中国经济发展态势依然良好 2.GDP增长率不低于7%，经济硬着陆可能性低 3.人民币对外升值对内贬值将更加剧投资热情 地产发展视角：1.中国人口红利将维持房地产强劲增长 2.快速城市化率的目标将带来大量新增住宅需要 3.城市土地稀缺性将长期存在 市场已进入整固期，但由于存在客观的后市利好情况，在本轮调控挤掉房地产泡沫后，2-3年内将显现效益，房地产市场有望从整固期过度到恢复期。本项目为高品质规模大盘，后续必将经历08、09年销售期，主要将经历市场的整固期到恢复期 2008年房地产市场预测 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看