数据来源：同策咨询研究部，均不含保障房
1-5月全国楼市
从成交量来看，1-5月大多数二线城市成交量普降2-3成，仅有南昌、合肥、石家庄3城市成交量反涨。
从成交均价来看，二线城市城市成交均价出现分化，尽管多数城市仍表现上涨，但上涨幅度收窄，部分城市甚至出现停涨或下降的现象，比如天津、杭州、南昌、呼和浩特等。
二线城市内部分化：成交量价均出现分化，大多数城市成交量下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成；个别城市出现均价停涨或下降的趋势
二线城市1-5月商品住宅成交量与去年同期对比
二线城市1-5月商品住宅成交均价与去年同期对比
二线城市：省会城市及计划单列市
数据来源：同策咨询研究部
楼市热火朝天，但1-5月甚至整个上半年却又急转直下“变冷” ，房地产市场处于水深火热之中。那么，此次楼市逆转是阶段性调整？还是楼市需求大拐点来临？如何看待上半年楼市“变冷” ？
楼市缘何逆转？
本报告重点解决的三个问题
问题一：何时是中国房地产市场需求大拐点？
问题三：房企如何应对楼市变化？
问题二：如何看待楼市变化？
何时是中国房地产市场需求大拐点？
发达国家经验显示，城镇化率70%左右新建住房规模（年度增量房）才会出现首次峰值，也就是首次出现需求大拐点
国际房地产形势经验
经济发展与城镇化：继续为房地产市场发展提供空间
国内房地产形势
近三次人口普查期间城镇化率与GDP走势对比
过去十年，城市化水平每年提高1.37 个百分点，GDP 年均增速为10.49%，是过去三十年中增长最快的十年。
根据联合国相关数据，预计未来十年，我国城市化率将以年均1.3个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700 万人，GDP 增长率将在7%~8%之间，十八大报告也提出2020 年要全面实现小康社会，居民实际收入较 年翻一番，中国城镇化发展规划也提出，2020年中国城镇化率要达到60%，这将为我国房地产市场提供发展空间
城市化率每年提高
GDP年均增长率
1982-1990
1991-2000
2001
0.69个百分点
0.98个百分点
1.37个百分点
9.8%
10.46%
10.49%
数据来源：国家统计局、同策咨询研究部整理
城镇住宅存量面积十年翻一番，人均住宅面积稳步提高
我国城市、镇和乡住宅建筑面积
根据人口普查结果测算，我国城镇住宅建筑面积达到203.0亿平米，较2000年增长近一倍，城镇人均住宅面积达到30.3平米，十年增幅35.6%。其中，城市人均29.2平米，镇人均32.0平米，此外，乡村住宅总面积为210.3亿平米，人均达31.7平米
国内房地产形势
数据来源：国家统计局、同策咨询研究部整理
全国城镇住宅套数约2.1亿套，城镇家庭户户均一套房，全面短缺时代结束
我国城镇家庭户均套数测算
我国城镇住宅总建筑面积为203.0亿平米，由于1998间，城镇住宅总竣工面积是83.1亿平米，可推算出1998年前我国城镇住宅总建筑面积是119.9亿平米。根据国家统计局历年统计年鉴和住建部《城镇房屋概况统计公报》，1998间房地产开发企业城镇住宅竣工套均面积约为105平米，1998年前城镇住宅套均面积估算值约为75平米。基于此，我们测算出1998年前的城镇存量住宅约为1.6亿套，1998间新增城镇住宅约为0.8亿套，因此我国城镇住宅总套数约为2.4亿套。根据人口普查数据，我国城镇家庭户为2.1亿户，则户均住宅套数约为1.1套。考虑到1998年前很多城镇住宅属于砖混结构，折旧率较高，以及在旧城改造中部分老旧城镇住宅被拆除，1998年前建成的城镇住宅目前实际存量比我们测算的数值低。因此，我们估算我国城镇住宅总套数调整数应为2.1亿套左右，家庭户户均住宅套数约为1套，表明我国城镇家庭户基本户均一套房，城镇住宅全面短缺的时代已经结束
国内房地产形势
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