当前房地产行业发展环境、趋势研究及知名房企策略分析
上海同策房产咨询股份有限公司Tospur·Consulting
2010年7月Ⅰ当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析
Ⅱ未来房地产行业短期、长期发展趋势预判
Ⅲ知名房企经营策略分析Ⅰ当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析
房地产行业发展之国际环境分析
房地产行业发展之国内环境分析想要对目前的宏观形势有个清晰的了解，欧债危机是绕不过的坎。欧债危机源 于09年开始的希腊债务危机。但由于没有引起广泛的重视，救援不及时，到了 今年的四月份，已经演化为整个欧盟的债务危机，不少欧洲国家的债务比重都 远远超过了国际60%的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准3％的安 全线，其中以希腊、意大利、葡萄牙、西班牙和爱尔兰的情况最为严重。2009年12月全球三大评级公司下调希腊主权评级，希腊的债务危机随即愈演愈烈，但金融界认为希腊经济体系小，发生债务危机影响不会扩大。
2009年10月希腊政府更正了2009年前一任政府原先预期赤字6%（GDP）的水平，到12.7%，并且预计2010年的财政赤字将达到13.7%。 2009年12月8日惠誉将希腊信贷评级由A-下调至BBB+，前景展望为负面。 2009年12月15日希腊发售20亿欧元国债。 2009年12月16日标准普尔将希腊的长期主权信用评级由“A－”下调为“BBB＋”。 2009年12月22日穆迪09年12月22日宣布将希腊主权评级从A1下调到A2，评级展望为负面。
开端
发展
欧洲其他国家也开始陷入危机，包括比利时这些外界认为较稳健的国家，及欧元区内经济实力较强的西班牙，都预报未来三年预算赤字居高不下，希腊已非危机主角，整个欧盟都受到债务危机困扰。
2010年1月11日穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字将调降该国债信评级。 2010年2月4日西班牙财政部指出，西班牙2010年整体公共预算赤字恐将占GDP的9.8%。 2010年2月5日债务危机引发市场惶恐，西班牙股市当天急跌6%，创下15个月以来最大跌幅。
欧债危机的演化2010年2月4日德国预计2010年预算赤字占GDP的5.5%。 2010年2月9日欧元空头头寸已增至80亿美元创历史最高纪录。 2010年2月10日巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口达1760亿美元

蔓延
升级
希腊的债务危机引起欧元的贬值以及股市的暴跌，从而导致欧元区其他国家融资成本的增加。整个欧元区正面对成立十一年以来最严峻的考验。
4月23日希腊正式向欧盟及IMF提出援助请求。但是欧洲各国在援助希腊问题迟迟达不成一致意见，4月27日标普将希腊主权评级降至“垃圾级”，危机进一步升级。
2010年3月3日希腊公布48亿欧元紧缩方案；2010年4月23日希腊正式向欧盟及IMF提出援助请求。 2010年4月26日德国表示除非希腊出台更为严格的财政紧缩政策，否则不会“过早”援手。 2010年5月4日欧债危机升级欧美股市全线大跌。 2010年5月6日欧债危机引发恐慌，道指盘中暴跌近千点。 2010年5月10日欧盟和IMF斥资7500亿欧元救助欧元区成员国。 2010年5月22日标普下调希腊、葡萄牙、西班牙的信用评级，前景展望为负面。
欧债危机的演化欧债危机爆发原因解析
二战后西欧各国民选政府所奉行高社会福利政策
希腊的经济占欧盟经济体才4%，在危机刚刚爆发时，其要面对的救助金额就1000亿美金，对欧盟和全球经济体来讲，都是较为小的一个概念，但最初1000亿美金可以解决的事情由于上升到了政治层面，而未能及时解决，最终波及到其他欧元区国家，最终演化成了欧元区债务危机，救市资金也达到10000亿美金

2008年爆发的美国次贷危机后的救市计划，加大了各国的财政支出，使得各国的债务指标恶化
希腊和意大利勉强入盟，入盟后并没有改变原来不合理的经济结构也是造成今日欧元区主权债务危机的原因之一。 对希腊经济造成严重冲击，其经济的两大支柱产业，旅游（15%GDP）和船运（4.5%GDP）在2009年收入下降15%，使得其债务问题愈加严峻

希腊作为导火索不少欧洲国家的债务比重都远远超过了国际60%的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准3％的安全线

欧元区各国公共债务占2010年GDP比例
欧元区各国2010财政赤字占GDP比例
欧债危机爆发原因解析欧元危机—国家之债VS次贷危机—个人之债
07年起始于美国的次贷危机，就是源于与低息环境下的家庭借债，无力偿还，引发了世界范围内的经济危机

目前政府的一轮经济刺激计划，是将债务转移到了政府的身上，其实就世界范围来看，除了中国，各国政府债台高筑，而欧元区某些国家只是将这一问题较早的暴露出来而已

次贷危机时各国GDP同比增幅
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