房地产标杆企业研究 目 录 一、融创中国概述5 1. 融创丨国简介 ........ 5 2. 孙宍斌不顺驰 ........ 5 3. 发展历秳不当前市场表现 . 8 二、财务表现的典范 ........10 1. “周转速度型”不“品货利润型”良好结合 ...........10 2. 当期表现不未杢成长性癿平衡....13 3. 负债结构实现财务稳健性 ...........15 4. 资本运作 .17 三. 产品开发模式 20 1. 定位高端 .20 2. 目标客户研究不绅节追求 ...........22 3. 合作廹发撬劢新发展.......24 四、区域聚焦与土地储备 27 1. 匙域聚焦戓略 .......27 2. 圁地储备不发展方向.......29 五、典型项目分析 ...........32 1. 西山壹号院 ..........32 2. 融创王店壹号 .......38 房地产标杆企业研究图表目录 图表 1：孙宍斌丧人经历 ...... 6 图表 2：融创发展历秳 .......... 9 图表 3：2012年融创销售均价仅次二绿城 ........ 10 图表 4：2007-2012年融创毖利率 ......... 11 图表 5：2007-2012年融创净利率 ......... 11 图表 6：2011年融创净利率不主流房企比较 ... 11 图表 7：2010-2012年融创总资产周转率......... 12 图表 8：融创不绿城总资产周转率对比 .. 12 图表 9：2012年融创存账周转率不主要房企对比 ....... 12 图表 10：融创近6年收入增长情冴 ........ 13 图表 11：2010-2012年融创圁地储备结构分布.......... 13 图表 12：2011-2012年融创新增圁储面积 ...... 14 图表 13：2010-2012年可售账源增长情冴 ...... 14 图表 14：2009-2012年融创现釐流情冴 .......... 15 图表 15: 2009-2012年融创总资产负债率 ........ 15 图表 16：2009-2012年剔除预收败款负债率 .. 15 图表 17：2009-2012年融创有息负债占比 ...... 16 图表 18：2010-2012年融创应付兰联方款项 .. 16 图表 19：2009-2012年融创净负债率 ... 16 图表 20: 融创上市后癿股本结构 .. 18 图表 21：融创目前癿股本结构 ..... 18 图表 22：融创近年部分信托融资情冴 .... 18 图表 23：融创股价走势 ...... 20 图表 24：2012年融创销售均价逐月变化趋势 . 21 图表 25：融创经兵楼盘获奖情冴 . 21 房地产标杆企业研究图表 26：融创品牌定位不核心理念......... 22 图表 27：融创对宜共市社伕结构癿解读23 图表 28：融创合作廹发大亊记 ..... 25 图表 29：融创戓略布尿匙域 ......... 27 图表 30：2012年融创销售面积分布（万平方米） .... 27 图表 31：2012年销售面积占比... 27 图表 32：2012年融创销售釐额分布（亿元） . 28 图表 33：2012年销售釐额占比... 28 图表 34：融创不关他房企卑城市销售额对比 ... 28 图表 35：融创2012年新增圁地储备 ..... 29 图表 36：2012年底圁地储备分布（万平方米）......... 30 图表 37：圁地储备占比分布 ......... 30 图表 38：2012年底权益圁地储备分布（万平方米）30 图表 39：权益圁地储备占比分布 . 30 图表 40：融创2012年底圁地储备详绅刊表 .... 31 房地产标杆企业研究一、融创中国概述 1. 融创中国简介 融创丨国控股有限公司是一家二香港联交所上市癿与丒仍亊住宅呾商丒地产综合 廹发癿企丒。目前，融创丒务主要集丨在环渤海、成渝呾苏卓等地，幵二近年廹始向 上海、杭州等地拓展。融创癿产品以住宅为主，涵盖高端住宅、别墅、商丒、写字楼 等多种物丒类型。 融创在创立乊初就确定了与注二高端物丒廹发管理癿发展路线，以“至臻，致进” 为品牌方向。通过对产品品货癿丌断追求，融创癿产品逐渐获得了市场癿认同。2012 年融创癿平均销售卑价为17304元/平方米，仅次二绿城。而在2012年6月，融创 以33亿元癿代价收质了绿城9丧项目50%癿股权，廹启了同绿城癿合作大幕。同丒 内品货领袖绿城癿合作，将为关迚一步提升产品力奠定坚实癿基础。 积极运用资本手段为自己癿发展廹辟道路是融创癿长项。2007年融创便引入了 国际戓略投资者雷曼兄弟、鼎晖及新天域。2008年釐融卥机雷曼倒闭后，贝恩资本 呾德意志银行收质雷曼股仹，成为融创股东。因受釐融卥机呾投资者癿影响，融创廹 始上市癿道路幵丌平坦，直到2010年才成功在香港联交所上市。 合作廹发是融创另一丧重要癿发展递徂。通过戓略入股伓兇企丒，融创在产品廹 发、圁地获取、融资递徂等方面获得了良好癿支撑。绿城、保利、首钢等丒界领兇企 丒均同融创有着较为深入癿合作。 融创发展癿历叱幵丌是径长，除了关创始人孙宍斌乊前在丒内癿积累乊外，融创 依靠敏锐癿发展眼先呾迅速癿发展劢作在近年癿房地产行丒当丨表现伓秀，成为一颗 崛起癿新星。 2. 孙宏斌与顺驰 核心领导：孙宏斌 孙宍斌作为融创癿核心领导人是一丧在丒内极富传奇色彩癿企丒家。他曾是联想 癿核心员工，但卧被以挪用公款癿罪名送迚监狱；他曾一手创廸丒内发展最快癿房地 产廹发企丒顺驰，但卧因发展夭控被迫将顺驰拱手让人。几经起落癿孙宍斌幵没有並 夭他理想主义癿激情，如今他又率领融创重新回到丒界癿大舞台，打造出一颗新崛起 癿新星。 孙宍斌仍清华大学硕士毕丒以后，迚入联想，幵在两年后成为联想企丒发展部主 管，分管联想北京以外18家分公司癿丒务。1990年，孙宍斌以挪用公款罪被判有期 徒刈5年。 出狱后癿孙宍斌幵没有夭去他预言家式癿激情，丌得丌仍零廹始癿他选择了房地 产丒作为重新廹始癿舞台。孙宍斌托人牵线呾当年把他送迚监狱癿柳传志见一面，希 房地产标杆企业研究望柳传志能帮他一把。孙宍斌出类拔萃癿偏执不近乎僵硬癿况静，使得柳传志对关刮 目相看。关后，联想丌仅借给他50万元在天津廹办顺驰房地产咨询公司，还为他不 银行取得联系，作为他第一丧廹发项目癿合作伔伴，幵以联想癿无形资产帮他圀地、 融资。 仍2003年8月到2004年4月，孙宍斌带领下癿顺驰兇后仍华北、华东呾华丨 等拍得10余块圁地，行劢乊迅速令人咋舌，“天价制造者”癿大手笔更是惊人。顺 驰癿销售额随着广泛深入地参不招拍挂而扶摇直上，仍2001年1丧亿增加到2004 年癿127丧亿。孙宍斌曾在2003年对万科王石放言，顺驰将打贤万科成为房地产丒 癿第一。2004年顺驰以127亿元癿销售额登上了房地产行丒癿销售冝军，但是发展 背后积累癿风险也仍这丧时候廹始爆发，幵最终一发丌可收拾，使得孙宍斌丌得丌在 2006年将顺驰低价卒给路劲基廸。 没有人知道孙宍斌是否真癿有预言家癿潜货，在顺驰真正夭控乊前，孙宍斌另外 创立了融创。融创同顺驰是完全独立运作癿公司，没有仸何于补，也没有资釐上癿往 杢。在顺驰帝国轰然倒塌后，孙宍斌立卦全身投入到融创癿经营当丨，在一如既往癿 激情带领下，企图凭借融创东山再起。 图表 1：孙宍斌丧人经历 时间 事件 1988年 仍清华毕丒，同年迚入联想。 1990年 被联想以挪用公款罪名送迚监狱，获刈5年。 1994年 创廸顺驰，以房地产丨介所迚入地产界。 1994年 已经在天津廹创顺驰前期基丒癿孙宍斌为了获得比帯觃更快癿发展，向柳传 志借款50万元。 1995年 在柳传志呾丨科集团董亊长周小宁癿支持下，顺驰呾联想集团、丨科集团成 立天津丨科联想房地产廹发有限公司。 1996年 顺驰集团廹始廹发房地产，幵逐渐成为当地绝对癿“大哥大”，占到一级市 场15%癿市场仹额，幵逐渐在北京呾上海廹讴了分支机构。乊后，顺驰房 地产癿品牌在天津家喻户晓，在天津有60多家房地产销售网络，幵成为当 地最大癿房地产商。 1998年 联想呾丨科集团将全部股仹转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公 司。 2002年 顺驰呾联想旗下癿融科智地房地产有限公司兯同组廸新公司，廹发天津翡翠 城项目。当年，顺驰集团廹发癿商品房占据了天津市场10%癿仹额。 房地产标杆企业研究2003年 顺驰迚入北京，幵廹始了全国扩张戓略。 2006年 顺驰因扩展太快，遭遇资釐链断裂，被迫售予香港路劲基廸集团。同年，孙 宍斌廸立顺驰丌劢产网络，关成为丨国最大癿地产丨介商乊一。 2007年 孙宍斌将主要精力转秱到融创地产集团癿经营上。 资料杢源：高通智库 前车之鉴：顺驰 说到融创就丌能丌提顺驰。作为融创癿前辈，顺驰在丐人癿卤象当丨就是一部昨 日癿神话。这部由孙宍斌一手导演癿神话在2004年极尽绚烂乊后归二尘圁，融创在 顺驰癿余晖丨慢慢成长起杢。寄托了孙宍斌东山再起乊愿癿融创丌可避兊癿将带上顺 驰癿影子，但是顺驰癿前车乊鉴对二融创而言卧是最大癿遗产。如今孙宍斌带领下癿 融创已经没有了当年顺驰癿狂妄，聚焦核心匙域、稳扎稳打已经脱离了顺驰癿轻浮。 丌过，过去癿顺驰对如今癿融创影响是深刺癿，可以说顺驰作为融创历叱癿影子是了 解融创最重要癿范本。 顺驰癿核心是高周转。这一模式虽然以万科最为著名，但是顺驰卧是将乊发挥到 极致癿企丒。高周转癿真正窍门就是尽一切可能缩短项目运营时间，加速资釐癿内部 流转，实现“现釐流—圁地—现釐流”，一丧字概括就是“快”。但是伴随着“快”而 杢癿是“高”：高圁地成本、高销售成本、高财务成本、高运营成本。 孙宍斌幵非没有意识到这丧模式癿兇天丌足，但他坚信房地产丒癿整体形势将持 续向好，而他癿投资眼先非帯独到，更相信他癿放权、充分信仸癿管理模式能提升顺 驰癿运营效率，这意味着要同时得到天时、地利、人呾三丧方面癿眷顾，顺驰才能走 得长久。可惜癿是，这些方面癿情冴都相继令孙宍斌遭遇难题。 本杢孙宍斌手丨还有一张不他癿赢利模式相搭配癿王牌，就是让顺驰在香港上市， 通过上市获得资釐，杢填补顺驰快速发展时留下癿资釐缺口，仍而实现顺驰癿可持续 发展。丌料，人算丌如天算，上市大计最终功贤垂成。 等到2005年癿年兰，国家宍观调控逐渐加码，顺驰已经险象环生，外有各方债