部分温泉项目案例分享 谨呈：融汇集团 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 区域开发 旅游地产开发 城市房地产开发漳州云霄温泉项目我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 企业战略目标 项目目标 利润目标 开发周期 基于旅游度假细分市场，建立适合发展的产品开发、经营、管理模式，通过计划性的自行扩张和品牌加盟，最终实现全国连锁经营度假休闲房产旗帜品牌； 控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流的温泉度假区; 基于社区开发模式在原有基础上进行提升； 在控制风险情况下，实现利润最大化； 一期300亩（其中100亩销售物业）销售周期一年。项目约束条件 世联对约束条件的理解： 综合一期二期用地，整体考虑土地价值挖掘及综合利用 从市场角度及地块价值角度提出方案调整意见 一期温泉主题园先行建设，但必须考虑跟整体经营性物业的关系 温泉设计及配套（酒店）必须考虑市场永续的竞争力，以保证后期永续经营的成功 项目条件： 项目一、二期整体考虑，约1020亩； 项目概念规划已经完成，但是可以根据世联的研究结论调整； 政府形象要求一期温泉主题公园必须建设； 依靠商业配套、温泉设施、酒店等经营性物业的永续经营获得稳定的现金流，但未来是融资的手段（销售、贷款等），目的是实现度假物业的销售。报告结构思路 企业背景及属性界定 项目目标及约束条件 我们的困惑 度假区发展规模 及项目核心问题 区域旅游市场判断 项目发展战略及定位 开发模式 宏观经济环境 旅游格局 温泉项目竞争格局 度假消费需求地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件 1、稀缺的海水温泉资源 项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一，且温泉含有多种稀缺的元素 2、交通条件便利 周边路网完善，三小时车程辐射闽南三大城市； 3、良好的自然环境 处于东山湾内海，拥有一线海景 地块内部水面较大，拥有潜在利用价值 1、陌生区项目：地处城市远郊，区域认知度低，非主城发展方向，无城市价值可以依托； 2、尚无生活配套：区域距离县城距离25Km，无法依托县城配套，同时区域内无项目开发，没有可借势的配套； 3、并非强势的海景及沙滩资源：由于地处东山湾内湾，因此海景资源一般，同时没有优质的沙滩资源可以利用； 地块优势条件 弱势因素在项目研究中，世联项目组就本项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究 实地调研与踏勘 专家与消费者访谈 政府官员14组： 云霄县规划局、建设局、统计局、旅游局 陈岱镇书记 东山县旅游局、财政局、规划局 漳州市粮食局、规划局、旅游局、统计局、交通局 汕头市旅游局 …… 消费者： 旅行社经理2位 温泉休闲客户40组 销售代表6位 温泉度假村管理人员6位 消费者深度访谈10位 …… 国内外案例研究 国内案例 九华山庄 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉 国际案例 BlueLagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 … 闽南现状研究 企业背景研究 区域背景研究 经济发展和产业现状研究 城市规划研究 土地利用研究 人口特征及消费水平研究 房地产市场发展研究 旅游度假市场发展研究 温泉度假休闲案例研究 一流温泉度假区核心驱动模式 一流温泉度假区适应性KPI 一流温泉度假区发展历程 进行的研究 12月14日 01月25日 40个工作日 调研内容： 交通可达性 城市意向 产业分布和发展现状 自然资源、重大设施 建成区现状 调研区域： 云霄县 东山县 漳州各区 厦门 汕头 消费者问卷调查： 1、区域（厦门、漳州、汕头） 目标消费者问卷 2、云霄房地产目标客户问卷 3、珠三角潜在消费者问卷项目属性界定：闽南经济圈边缘、拥有稀缺海水温泉资源、陌生区旅游度假项目开发 项目界定对整体开发战略不清晰，是我们面临所有困惑的根源 在12月14日的首次沟通会上，诚毅地产提出了4个方面的困惑。 我们认为，这4个困惑实际上都属于整体开发的战略问题。 问题的根本性解决，必须依靠项目自身的资源属性和市场环境，制定一以贯之的整体开发战略。 客户疑惑： 作成什么知道（温泉度假区），但是项目如何作才能实现企业目标？ 如何确定项目各类型物业的开发次序及配比？ 销售类物业的目标客户是谁，能否跳出本区域消费的层次？ 能否通过低投入及前期销售物业的资金来实现项目的滚动开发？在“一流温泉旅游度假地特征分析”中，我们着重参考了以下标杆性案例 国内： 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉 九华山庄 … 国外： BlueLagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 … 研究内容： 发展现状及发展阶段 案例共通性： 临近城市群 拥有核心的温泉资源 发展历程及核心驱动力 发展模式 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看