十里方圆营销策略-2-6 目录 第一部份市场环境分析 第二部份项目产品疏理 第三部份营销策略部署 一、 市场环境分析 佛山市场情况 08年佛山整体市场回顾 08年整体市场走势情况 政策影响为主 金融风暴影响为主 观望气氛加浓，进入市场调整 成交持续低迷，价格微降调整 成交未显增长，消费者持续观望 房价大幅调整，观望气氛加浓 市场成交惨淡 供应大幅放量 供求缺口加大 消费者信心不足 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 08年佛山整体市场回顾 供过于求，价格下滑 08年供应769万㎡，成交496万㎡，剩于273万㎡，剩余货量相当于08年半年成交量 08年佛山别墅市场回顾 金融危机影响，佛山五区别墅市场呈供过于求的特点 备注：三水未有相关统计数据 城央地段优势 高端产品 区位限制价位 08年各区别墅楼盘价格同样出现不同幅度的下滑 08年佛山别墅市场回顾 09年佛山市场预测 06-07年到期地块将增大供量 08年存量（273万㎡） 消费者信心不足 其它不明朗因素 地产商回笼资金 备注：273万㎡相当与08年半年成交量 预计 09年供过于求，上半年价格仍有下滑，下半年市场目前尚不明朗 09年佛山市场预测 市场新项目供应预测 禅城新增住宅项目供应约50万㎡ 桂城新增住宅项目供应约23万㎡ 高明新增住宅项目供应约10万㎡ 三水西南新增住宅项目供应约30万㎡ 09年佛山新增供应量 顺德新增住宅项目未能统计 全市新项目供应量＞110万方 注：不包括旧盘新推 数据来源于各区新项目累加 09年佛山市场预测 别墅竞争项目预测 佛山别墅项目 禅城 凯德泊宫、金地九龙璧、天湖郦都 南海 依云小镇、中信山语湖、劲嘉金棕榈湾、创鸿水韵尚都 三水 御江南、银都三水项目 高明 高明碧桂园 竞争新项目基本情况 这些项目将很大程度地占有市场份额，直接消化佛山市场高端需求，给项目带来客户竞争 竞争项目推售时间情况 佛山别墅项目很大部分上半年推出，都在项目小独栋之前出售，另外下半年将可能持续销售，或与项目形成竞争 鹤山市场情况 09年鹤山市场预测 08年存量统计 ——洋房存量超过1000多套，相当于08年半年推货量；别墅剩于400套左右。见右图 市场存货量大，后续竞争压力大 09年各盘新货预测 09年鹤山市场预测 凯旋城新货工程进度处于3层阶段，4栋约150套 预计5月1日可以预售 坚美园新货工程进度处于首层阶段，两栋约150套 预计6月后可以预售 洋房处于现楼阶段、C区、D区货量已经封顶，预计上半年将推出市场，共约240多套 C区 D区 松鹤新城处于现楼阶段约336套单位，预计3月推出 各盘新货预测 预计09年洋房新货超800套，别墅约500多套 鹤山住宅供应预测 09年鹤山市场预测 备注：数据来源于各盘累加 09年鹤山住宅供应量达3000套，是鹤山有史以来住宅最大供应量的一年 09年新货 08年住宅存量大 私企消费者信心不足 公务员教师住房补助增加 09年鹤山市场预测 预计 供过于求，但机关单位福利增加将给住宅市场提供一定客户 08年鹤山商品房价格震荡下滑，整体价格将近05年水平，09年预计整体下降的空间不大，但由于09年市场供应量大，个别楼盘为回笼资金将可能尽力降价促销，拉低市场价位 09年鹤山市场预测 09年鹤山市场预测 市场供应量有史以来最大量 开发商需要回笼资金将降价促销 整体经济运行形势未充分回暖 消费者观望 预计 价格仍将下滑 09年竞争项目预测 鹤山别墅项目 洋房 鹤山碧桂园、坚美园、凯旋城、松鹤新城 别墅 鹤山碧桂园、雁山城 项目存在的危机 佛山供过于求 价格下滑 佛山有效消费者在佛山市区即可找到物美价廉的房子 09年项目存在的威胁 鹤山供过于求 价格下滑 鹤山客户选择中心城区置业 项目地处郊区，缺乏一定的地段优势，项目应发挥其它优势，取长补短，突出项目卖点吸引客户 佛山市场价格有下滑空间 鹤山类似项目楼盘有下滑空间 在佛鹤两地楼价下滑的情况下，与项目形成的价差缩小，导致项目价格优势减弱 产品同质化及替代产品问题严重 新货产品工程进度雷同 佛山别墅新项目增多 与项目形成直接的竞争 09年项目存在的机遇 鹤山公务员、教师等机关事业单位的住房补助增多，这部分客户群增加 全力挖掘称为洋房主力客户群 项目一期业主入住，增多客户来源渠道 通过老业主介绍新业主 项目小独栋别墅产品风格具有独特性也为项目创造机遇 宏观政策落实，市场将逐步明朗，下半年市场有望稳定。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看