盐城创世纪项目 整体策划运营思路报告 本次提案思路 宏观市场 项目本身 市场定位 消费者洞悉 运作切入点 产品修饰 推广动作 重点政策浏览 1、从紧的货币政策 15%：存款类金融机构人民币存款准备金率； 7.83%：5年以上中长期商业贷款年利率； 未来加息依然存在可能性。 2、第二套住房贷款细则 40%：首付提高至40% 1.1倍：贷款利率为基准利率的1.1倍 3、盐城契税 1.44倍：销售单价高于所在片销售均价1.44倍房源 不享受契税优惠。 4、物价局核价 目前盐城物价局仅针对普通多层商品房实行指导价，未来不排除该政策会波及所有商品房范围。 5、未来政策的不确定性 关于盐城地产市场 数据来源：同步地产（Top）市场研究中心及盐城房产网 注：以上数据截止于最新2月20日，不包含未开盘入网项目 市场总体判断 关于供求：市场竞争激烈、期房待销量不断增大； 关于楼盘：楼盘整体素质上升但同质化现象严重； 关于住宅：90㎡—120㎡二房半、三房户型比较受欢迎； 关于商业：近几年盐城大量的商业项目上市，体量相对较大，租赁价格较低， 市场投资信心不足。 关于客户：消费者逐渐成熟，消费回归理性； 市场同质化严重，建筑无特点、园林无新意、户型少创新； 普遍小区物业管理与小区品质不配套； 市场总体表现预测 购房成本加大，购房计划推迟 上百万供应量，加大楼市风险 大盘林立，竞争激烈 楼市竞争转入品质、服务等深层次竞争层面 地块分析 1、项目地理位置 地块位于盐城市西南片区，盐城世纪大道路南，神龙汽车站对面。 2、主要指标 地块面积：53614 容积率：1.58 建筑密度：21.9% 绿地率：55% 3、地块四至 北：世纪大道南：河道西：河道东：河道 交通条件 快速干道 世纪大道连接宁靖盐高速与城市各片区，特别是城南新城区； 景观资源 1、地块三面环水，造就原生态自然水景，为后期景观打造提供得天独厚的优势； 2、世纪大道作为盐城景观大道，近50米政府形象景观带，为项目先天景观环境锦上添花； 生活配套 地块周边基本无商业配套，需依靠西环路沿线、解放南路沿线配套； 潜在客源 政府官员 周边企业中高管理者 装饰城经营户 高品质生活追求者 地块SWOT分析 优势 1、区域位置较好，市政府南迁后发展前景良好； 2、周边规划前景良好，发展前景广阔； 3、三面临水，符合居住亲水性； 4、位于城郊区环境比较好，绿化率高，空气清新； 5、世纪大道两边日后将绿树成荫，景观效果较好； 6、周边道路四通八达便利，靠近盐徐高速、宁靖盐高速入口 劣势 1、周边的生活配套不全，人气不旺； 2、地块东侧的河水尚未形成景观效果，南侧为农民房，影响项目形象； 3、周边道路虽然四通八达但公交线路欠发达 机会 1、高绿化率，以生态小区面目入市； 2、亲水性，便于打造水岸住宅； 3、城南新城市中心逐渐形成，片区发展前景良好； 4、周边规划前景良好，逐步形成一定商业氛围； 威胁 1、区域内的几个中高档大盘对本项目造成了威胁，市场逐渐供过于求； 2、盐城商业地产市场体量较大； 3、宏观政策的不确定性加大楼市风险 有这样一群人 他们都不缺房住 他们挑剔 他们低调、内敛 他们拥有财富，但不愿过分彰显 他们拥有极高社会地位和极其丰富的社会资源 他们都有各自成功的故事 他们懂得生活，更愿意享受生活 他们生活在这个城市的最上层，至少有这种意识 他们是 有一定生活品味和追求 之城市政客、商贾 客户DNA解构 或为事业有成之人，或其事业正处于快速上升期 极高且稳定的收入带来极强的还款能力和抗风险力 年龄分布：35-50岁左右 性格特点：儒雅、低调 长时间在工作、生活的圈子里打拼 儒雅、低调是他们为人处事的风格 消费特征：理性，但爱面子 1、都是二次或多次置业，购房主要目的是改善居住，价格弹性较小，他们更看重的是物业品质和服务； 2、追求本味的舒适、品位； 3、精神需求、物质需求并存，且极度苛刻 1、满巢家庭结构，家庭化的生活状态，极为注重社会关系。 2、受过良好的文化教育，家资殷实，对生活质量有很高要求。 3、对公共交通的依赖性很弱，多有自备的交通工具。 4、希望生活配套完善，但并不是非要便利到家。 5、有相对自由的工作时间，事业上具有很强上升力。 6、属城市上层名流群，对生活满怀热情，渴望自然、有特点的生活。 7、有习惯性的信息渠道，且有自己的生活观点，需要深度沟通 行为特征：名流阶层 区域分布：全城分布 借助精美的自然景观和人造景观、完善的物业服务和独特的传播吸引全城意向消费者。 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看