 ==>> 点击下载文档 |
『城中板块』配套成熟，区域认知度高，但未来供应量有限，暂无新增项目推出，成交价格处于盐城中高水平
澄达东景苑
中建1号公馆，是盐城价格处于顶尖的楼盘，均价6500元，最高价格7200元，目前市场同项目二手房价格在8000元以上。
添加近期新开楼盘
区域内以小高层、高层公寓为主，售价在5600–7200元/平米；（中建一号最高价7200元/平米）
客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层，有一部分投资客户
区位条件和成熟的生活配套是客户置业的核心驱动要素
『城中板块』无新楼盘供应，有供应开盘基本销售一空，开盘之后几乎无剩余房源销售，只为下期蓄客
中建1号公馆
『城南板块』是城市发展主流方向，楼盘多、供应量大，处于快速发展中，整体价格仅次于城中板块
区域范围：东至通榆河，南至新河，西至西环路，北至青年路（或世纪大道） ；
板块划分：城南板块房地产市场可划分为盐渎板块和南城板块，其中盐渎板块因临近老城区发展较早目前较为成熟，南城板块正处于快速发展阶段，区域认知度有待提升；
配套：盐城市政府、盐都区政府已经搬迁至城南区域，区域内拥有重点中学盐城中学和小学南一小；
在售楼盘：新增在售项目较多，也吸引较多品牌房企入驻，后续供应、竞争较大
盐渎版块：区域配套以成熟，客户接受度高，成交价格处于盐城较高位。
内港湖片区：区域配套趋于成熟，为盐城未来重点发展方向，新增楼盘较多，也吸引了较多品牌房企入驻。
添加近期新开楼盘
华润橡树湾
凤凰汇
金辉城
以小高层、高层公寓为主，个别有多层，近期售价在6100–6500元/平米
客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层
学区房、区位、品质、资源和配套是板块置业的核心驱动要素
『盐渎板块』更靠近城中，区域配套健全，有重点学区配套，区域内项目供不应求，推出项目开盘去化较快，后续相对供应稀缺
区域内以小高层、高层为主，内港湖区域售价在5500–6800元/平米，内港湖以南和以西区域在4800–5200元/平米
目前区域在售楼盘较多，后续供应较大
内港湖客户主要为泛公务员、私营业主等中高收入阶层，其他区域因价格便宜有工薪阶层
内港湖区域主要驱动因素为学区房、配套和景观资源，其他区域为价格优势和学区房
『内港湖板块』为新兴的地产板块，整体价格相对较低，处于快速发展阶段，后续供应较大
『板块竞争总结』盐城各房地产板块市场形成差异化竞争，梯度明显，盐渎版块价值仅次于城中板块，竞争优势明显
绿地项目
钱江方洲
公园道1号
恒大项目
中南世纪城
凤凰汇
中庚海德公园
剩余12栋，1300套，月均去化速度50套左右
剩余8幢高层住宅，在售商业部分
占地18万方，项目前期，暂未推盘销售
一号地块已全部推出，项目总体量剩余190万，
总建62万方，剩余40.5万方
整盘80万方，项目一期刚推出3幢小高层，后续推量77万方
住宅剩余100套，在售LOFT
项目若1年后入市，竞争市场后续供应量超300万方
『未来竞争格局』本项目明年入市时，届时市场后续供应量超300万方，主要来自：
观湖一号
2011
10月
2012
2013
中环紫郡
华润橡树湾
整盘30万方待售
整盘22万方待售
凤鸣堤香
整盘45万方，后续推量38万方
整盘35万方，余量31.5万方
金辉城
整盘98.6万方待售
基于悦珑湾本体特性进行竞品选择：
地段：位于新老城区交界处，处在城市发展主力方向，占有优势的地理位置。
产品：新古典建筑风格；加上超大中央环水景区，及富有层次感的园林景观，有较强品质感；
配套：本案区位优势明显，交通便利，周边配套齐全（有水街、东进一条街餐饮娱乐配套，及海盐博物馆等文化艺术配套）
品牌：盐城本地最具实力企业，悦达置业开发，悦达集团在盐城具有较大影响力。
根据以上四点特性筛选本案竞品
-----同区域之内有一定影响力，异区域同品质项目，品牌房企
竞争对手
锁定
从地段、产品、配套、品牌四个维度筛选竞品
本项目在盐城市场面临的竞争条件,满足以下其中之一，竞争成立：
1:单价在6500元以上的楼盘
2:本项目3公里范围内重要楼盘（同区同质）
3:全国性知名品牌开发商打造（异区同质）
4:客户及产品有严重交叉的项目（绿地）
竞争对手
锁定
从地段、产品、配套、品牌四个维度锁定竞品
钱江方舟—盐渎板块较早高端项目的典型，盐城品质标杆
区位：项目位于盐城新老城区交界处，解放南路与东进路路口；
基本情况：本项目是一个及居住、商业、休闲文化产业于一体的复合型地产项目。2011年10月份推出25#、28#、29#、17#、18#，现销售价格6300元/㎡。可按揭销售，5层以上须捆绑车位（13.8万—16.8万）
钱江方舟基础信息：
售罄
竞争对手
分析
