即墨地产的竞争，已不单单是产品的竞争。 作为青岛五区供应量较大的区域之一，即墨市场已经进入品牌及综合质素的竞争。 我们不能仅依赖于产品而赢得竞争。 我们能做的，是全面了解即墨市场竞争格局，分析项目竞争重点，准确找到本案市场占位。 通过强有力的执行，在竞争中脱颖而出，为实现2012年销售目标和品牌建立奠定基础！ 市场竞争环境分析 本体研究 营销目标 营销实现 报告逻辑体系 项目研判 精准定位 营销实现 分析项目本体优劣势、明 确价值，通过竞争格局分析， 清晰竞争性优势，找到定位 方向。 明确目标与难点，精准定 位客群、主题， 确定竞争策 略。 差异性营销手法、合理的 销售及推广方案，确保目标 实现。 难点与对策 策略定位 面临的营 销环境 未来 供应 成交 现状 供需 结构 政策 层面 宏观政策基本面： ①七部委：稳定首套房贷供 给 政策继续实施限购。 ②6月8日、7月6日两次下调 基准利率，增加了购房者 的实际购买力，减小了开 发商的财务压力。 ③贷款利率优惠政策逐步扩 大化，客户实际购买力增 强。 ④2011年下半年以来，33个 城市已微调楼市政策，4个 城市碰限购被叫停，房地 产市场再次进入敏感阶段。 ⑤2011年1月31日，青岛出 台限购令，市内七区限购， 政策稳定。 竞品供需结构： ①市场供需以80-90㎡两居/100-120 ㎡三居户型为主。 ②总价50-80万区间为畅销产品。 竞品成交情况： ①2012年，观澜国际月均去化43套，宝龙 城市广场月均去化28套，其他竞品月均 去化速度均在10套/月以内。 ②区域竞品优惠幅度较大，靠折扣与优惠取 得销售业绩是目前的营销手段。 未来供应： ①存量：已知竞品存量规模为19 万㎡。 ②潜在供应量：已知竞品潜在供 应总规模达到100万㎡。 首先来看我们面临的整体市场环境 在政策、供需结构、成交及供应量等各种因素影响下，2012年下半年，即墨市场机遇 与威胁并存， 入市时机和价格的合理选择至关重要。 即墨房地产市场按照目前在售项目分布及特点分为五大板块：北部工商业板块、西部新城区板块、 市中心板块、东部开发区板块和东部老城区板块。 北部工、商业板块： 大力发展的商业区，普通住宅产 品销售均价5000元/㎡左右。 西部新城区板块： 未来的中高端居住社区,含花园洋 房、小高层，均价5500-6000元 /㎡。 市中心板块： 城市核心区，市政机关所在地， 土地供应紧张，仅两个项目在售， 均价6000-7000元/㎡。 东部新城区板块： 未来发展的中高端居住区，洋房、 小高层、别墅，均价约6000- 6500元/㎡。 东部老城区板块： 项目所在区域学校众多；但是比 较陈旧，城市感差。目前均价 5500元/㎡左右。 海信马山新城 永合硕辉苑 即发润发家园 西部新城区板块