华北区2014年第二季度 www.dtz Property Times 2 经济概览 2014年一季度，华北六市各项经济指标保持稳定，但增 速均有所放缓。其中北京一季度地区生产总值达到 4,413亿元 (706.08亿美元)，同比增长7.1%，较去年年 末同比增速（7.7%）有所下降，华北其他5市也有类似 情况，其中仅天津市一季度地区生产总值维持在10%以 上的增速(表一)。 2014年1-4月，华北六市中房地产开发投资继续保持稳 步上升态势，其中同比增速大于20%的城市有沈阳 （39.1%）、大连（32.6%）及天津（21.6%）；而北京房 地产开发投资额绝对值为最高，达798.2亿元 (表一)。 表 一 经济指标 指标 时期 单位 城市 数值 同比变化 (%) 地区生产总值 Q1 亿元人民币 北京 4,413 7.1 天津 3,190.3 10.6 沈阳 1,689.6 7.5 大连 1,720.6 7.0 青岛 西安 956.18 9.5 第三产业增加值 Q1 亿元人民币 北京 3,464.3 7.5 天津 1,427.83 10.0 沈阳 793.3 6.5 大连 756.6 5.3 青岛 西安 574.19 8.2 人均可支配收入 Q1 元人民币 北京 11,080 8.9 天津 8,833 9.7 沈阳 7,855.0 10.1 大连 8,675 10.1 青岛 9,932 9.4 西安 固定资产投资总额 前四月 亿元人民币 北京 1,616.7 6.7 天津 1,876.56 16.5 沈阳 610.9 16.1 大连 1170 15.6 青岛 1,255.2 18 西安 1094.18 18.4 房地产开发投资 前四月 亿元人民币 北京 798.2 14.6 天津 303.40 21.6 沈阳 220.9 39.1 大连 316.8 32.6 青岛 286.1 10.2 西安 374.37 15.7 注：从2011年起，根据国家统计局相关规定，固定资产投资统计起点由50万元调整至500万元，上年同期数据进行了相应调整。（资料来源:各市统计局） 华北区2014年第二季度 www.dtz Property Times 3 写字楼市场 2014年第2季度，华北地区六个主要城市中，仅沈阳增 写字楼供应95,000平方米。至此，华北区甲级写字楼总 存量达到10,587,968平方米。 本季尽管鲜有项目入市，但除北京以外的华北其他几个 主要城市写字楼市场上租赁活动依旧活跃，华北六市甲 级写字楼总吸纳量达145,981.7平方米，环比上涨 35.5%。 华北地区甲级写字楼租金本季度总体保持平稳，各市平 均租金环比变化幅度均在1%左右。其中，北京、天津、 沈阳三市租金水平小幅下降，大连、青岛及西安租金水 平略有上涨 (图一)。 2014下半年，华北区部分城市将陆续迎来写字楼项目的 竣工入市，甲级写字楼市场总体空臵率将有所上涨，同 时，总体租金水平预期将继续维持平稳 (图二)。 北京天津沈阳大连青岛西安 人民币/平方米/月% 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 华北区2014年第二季度 www.dtz Property Times 4 北京 2014年第2季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市， 全市甲级写字楼存量仍保持为6,991,483平方米(表2)。 在没有新增供应的情况下，北京写字楼市场可租赁面积 持续去化，本季度末，甲级写字楼空臵率下降至2.3%， 环比下降0.4个百分点。由于核心商圈可租赁空间稀 缺，加之此前新入市项目去化相对较慢，本季度甲级写 字楼市场净吸纳量仅为33,672平方米，环比继续下降 12.4%。前两个季度累计吸纳量为72,115平方米，与去 年同期相比下降40.0%。 2014年上半年，全球经济复苏缓慢，内资企业在北京写 字楼租赁市场中始终扮演着重要角色，约61.9%的甲级 写字楼租赁活动由内资企业完成。 本季度，北京核心商圈甲级写字楼租金水平持续稳定， 租金环比下降0.1%，至每月每平方米300.8元(48.1美 元)(表2)。分商圈而言，本季度CBD商圈平均租金环比 下降0.1%，为336.9元(53.9美元) 每月每平方米，与去 年同期相比仍上涨1.0%。随着此前入市项目待租面积的 不断消耗，空臵率继续下降至3.4%，环比下降0.8个百 分点。中关村商圈由于望京等新兴园区对租户的分流， 本季度平均租金水平环比下降0.5%至220.5元(35.3美元) 每月每平方米，空臵率上涨0.4个百分点至1.2%。金融 街商圈在连续6个季度无新增写字楼项目的情况下仍面 临着来自金融机构等最为强劲的需求，租赁面积屈指可 数，空臵率保持在各商圈中最低水平，为0.3%。第四季 度将供应到市场上的金融街E9项目将在年底小幅拉升空 臵率, 紧张的需求将得以缓解。其他核心商圈的租金水平 仍维持平稳 (表三)。 本季度，北京市甲级写字楼销售价格为每平方米63,895 元(10,223美元)，环比小幅下降0.1%。 年底，中关村商圈新增项目有望投放市场，新增项目将 为该区域带来更多可租赁空间，届时，市场总体空臵率 也将有所上升。租金方面，由于未来新入市项目的地理 位臵绝大数位于非核心区域，因此不会对整体租金造成 较大影响，预计下半年北京甲级写字楼租金仍将维持平 稳态势(图3)。 表三 北京甲级写字楼数据 区域 总存量(平方米) 空臵率 (%) 租金 (人民币/平 方米/月) 租金季 度变化 (%) CBD 2,614,728 3.4 336.9 -0.1 东二环 279,665 0.3 264.4 0.8 东长安街/建国门 825,106 1.0 275.3 -0.3 金融街 1,049,105 0.3 360.8 0.1 燕莎 745,655 3.6 288.4 0.3 中关村 756,723 1.2 220.5 -0.5 其他 720,501 3.8 246.7 -0.6 总体 6,991,483 2.3 300.8 -0.1 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部