物业发展建议报告【简 案】 出版集团1、2号地块 项目概况分析 写字楼市场研究 物业发展建议 酒店市场研究 项目概况分析 1.项目暂定名称： 复合书店综合体(一号地块) 文化艺术品展示交易中心(二号地块) 2.地理位置： 位于郑州市郑东新区，北邻金水路、南临祥盛街、西临农业东路、东临中原传媒集团大厦。具体位置在中原传媒集团大厦西北角 。 传媒集团 地块图 项目属性界定 3.规划指标： 总用地面积：38971.4㎡，其中一号地块位于西侧，占地26094㎡，建设用地面积10041㎡，用地性质为商服用地，原容积率2.0，市政府已同意调整为3.5；二号地块位于东侧，建设用地面积12877.4㎡，为新闻出版用地，容积率2.0，不可更改。绿化率30%，建筑密度30%。 4.建设内容： 分为复合书店综合体和文化艺术品展示交易中心两个建设项目，总建筑面积：83816.7㎡，其中地上建筑面积60898.3㎡，地下建筑面积22918.4㎡。 （1）一号地块——复合书店综合体，共8层，总建筑面积35143.50㎡。1F—5F为复合书店类，建筑面积24343.5㎡，6F—8F为影院+电玩（建筑面积5700㎡）、健身、培训（5100㎡），地下一层，建筑面积10041㎡。 （2）二号地块——文化艺术品展示交易中心，共6层，总建筑面积25754.80㎡。文化艺术品实物展示、文化艺术品实物交易、艺术品证券投资交易三部分各占2层，地下一层，建筑面积12877.40㎡。 项目属性界定： 一定年限的使用权开发 项目发展方向 复合书店综合体(一号地块) 文化艺术品展示交易中心(二号地块) 酒店（快捷或星级含类星级酒店） 写字楼 就可行性，对于项目 发展定位进行论证 项目概况分析 写字楼市场研究 物业发展建议 酒店市场研究 郑州酒店市场 大量高档酒店集中在金水路，因为金水路集中了大量政府机关和大型企业，同时它也是郑州主要的行政大道、商务大道、财富大道 ，高楼林立， 市政配套齐全； 郑东新区目前作为一个未来城市建设的重点区域，郑州未来城市的名片，现已运营的高档酒店较少； 在新区的规划中，以政府为主导，会展为带动，给酒店业带来了发展机遇，目前在建项目也大多集中此区域； 红色代表营业中 代表四星级 代表五星级 现有酒店分布 大多集中在金水区，四星级为主,已运营的五星级较少； 新区会展经济的发展提供机遇。 星级酒店市场扫描 运营情况 因星级规格而产生的入住价格差异不明显。 星级酒店市场扫描 入住率 五星级酒店入住率普遍好于四星级，展会期间更为明显。 五星级酒店的平均开房率明显要高于四星级开房率，主要原因是郑州五星级数量少且声誉好、经营较好，基本垄断了所有的高层消费群体； 郑州的淡旺季主要受到政府会议及商务活动所影响，淡旺季波动不明显，但大型会展期间波动较大； 星级酒店市场扫描 酒店市场扫描 酒店市场扫描——09年全市五星级、四星级酒店开房率均高于全市平均水平，高星级酒店、快捷酒店较受市场追捧。 分星级开房率 73.33 郑 州 酒 店 开 房 率 （分星级） 74.33 70％ 60％ 67.52 63.60 61.63 55.40 61.92 50％ 40％ 30％ 20％ 10％ 0.00 五星 四星 三星 二星 一星 未评星 全市 星级酒店市场扫描 酒店房价市场——由于郑州商业及会展经济拉动，郑州星级酒 店房价近阶段呈小幅上升趋势 分星级房价 郑州酒店平均房价 （分星级） 600 500 400 300 654.24 393.12 325.68 200 267.83 170.80 170.16 293.74五星 四星 三星 二星 一星 未评星 全市 星级酒店市场扫描 酒店管理 自持经营、外部聘请均有，但都缺少有特色的、独具一格的特质。 星级酒店市场扫描 商务配套 较为齐全，但普遍缺少特色，特别是缺乏能提升品质、代表某种观念、精神内涵和图腾的特质。 星级酒店市场扫描 酒店星级档次越高，入住率越好，但价格上升不明显； 会展经济对于酒店市场的拉动作用显著； 普遍缺乏特色、突出亮点不足。 现有酒店印象 星级酒店市场扫描 希尔顿酒店 永和丽笙酒店 喜来登酒店 大观国际酒店 凤凰城酒店 香格里拉酒店 千玺广场 喜来登酒店 未来供应区域 大部分集中在郑东新区；星级酒店市场扫描 未来供应酒店星级 几乎全部为五星级。 星级酒店市场扫描 项目周边酒店 入住客户多以周边机关单位为主，展会期间主要以展会客户为主； 入住良好，展会期间更佳； 星级酒店市场扫描 项目周边酒店 依托区域优势，硬件、配套无明显升级； 星级酒店市场扫描 市场发展概况调研 调研（1） 调研方法：市场问询法 调研对象：河南中州快捷酒店投资公司董事长陈桂杰女士 观 点：郑州一个月有一家半快捷酒店开业 ，行业发展进入瓶颈，面临洗牌。 访谈内容： 04年底-07年 是快捷酒店的迅速膨胀期，平均一个月有1.5-2家快捷酒店开业。 08年-10年是快捷酒店的迅速发展期，大量外地品牌快捷纷纷进入郑州。 整体市场无序发展，良莠不齐。一方面是品牌快捷酒店的迅速扩张，一方面是大量小型快捷酒店的进入。甚至都市村庄的农民有一栋楼，就可以装修一下做快捷酒店。如经三路枣庄、丰庆路庙里、文化路陈寨等。 预计整个行业的黄金发展期就2年时间。目前考虑一是提升经营档次，向星级酒店靠拢，二是考虑转型和多元化经营。 快捷酒店市场扫描