景德镇地块物业发展建议及启动区策略报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告结构思路 项目属性界定 市场分析总结 客户分析总结 两种开发方案比较 最优方案物业发展建议 启动区策略 陶瓷文化与本项目结合片区内拥有景德镇唯一的4A级古窑风景区，酒店、金融机构等高端配套齐全 古窑风景区 陶瓷博览区 伊龙大酒店 瓷都大道——金融、政府一条街 开门子大酒店 古窑风景区 项目属性 西山湖宾馆 紫晶宾馆 陶艺基地后续规划改变 陶瓷文化广场 规划用地 后期政府通过土地置换的的形式要求融科建一座陶瓷文化广场 牛角的土地也拿到，总共占地面积（不含广场210亩） 项目属性 广场用地 规划用地 水库项目属性界定——四线成本导向性、政务新区、中等规模、强势自然资源驱动的住宅项目 区域属性： 景德镇唯一的4A级旅游度假区 强势自然资源 目前已形成城市核心区域的雏形 政务新区 金融、高档酒店等配套齐全，但缺乏商业、超市等生活配套，公交线路不发达 交通配套 项目属性： 环境较好，但是高差也为项目规划带来的一定的难度 山地环境 210亩左右规模，在景德镇属于最大的项目之一 中等规模 容积率不确定对项目盈利模式的选择产生了多种可能性 限制条件多，容积率不确定 项目属性项目属性界定 市场分析总结 客户分析总结 两种开发方案比较 最优方案物业发展建议 启动区策略 陶瓷文化与本项目结合 区域竞争对手分析遭遇国际金融滑波，国内经济困难，景德镇房地产开发市场经营指标部分有所回落 房地产投资额 房地产投资额13.08亿元（不含未开发的土地额），相对07年的16.16亿元，下降19.1% 新房开工量 08年新房开工量49万平米，相对于07年的103.38万平米，下降52.6% 新房竣工量 08年新房竣工量44万平米，相对于07年的78.4万平米，下降43.9% 年消化量 08年住宅销售面积48万平米，相对于07年的69.4万平米，下降30.8%；08年住宅销售额9.7亿元，相对于07年的13.4亿元，下降27.5% 市场分析受金融危机影响，虽然景德镇08年市场经营指标部分有所回落，但总体上保持了稳定健康向上的发展态势 房地产开发投资保持旺盛 新开发面积理性回落 全市房地产开发投资额达23.08亿元，创出了历史年份的新高。 08年规划城区土地出让面积达838.87亩。 08年新办开发企业就有11家，众多新老开发商对景德镇城市经济发展前景，投资地产充满信心 新老房地产项目总量仍维系在一个向上增长的指标上 ； 08年商品房施工面积总量278万平方米，创出了历史年份新高； 受国内部分大、中城市房价下降商品房滞销的影响，新开工商品房面积比上年下降近一半 商品住房价格基本稳定 08年，商品住房价格1至8月份，均价达每平方米2450元，比上年有小幅上扬，上扬净值每平方米150元，比上年回落65%； 8至12月份，楼市持续低迷少数开发商因资金回笼紧张，采取优惠打折措施促销，商品住房均价为2200元； 住房价格基本趋于稳定，在房地产市场上基本没有泡沫经济，楼市住房消费自有资金和按揭贷款各占一半 银行对房地产开发项目 贷款比率有所下降 08年景德镇房地产开发实际投资额13亿元计算，剔除银行按揭贷款额数，房地产项目贷款应占50%，即项目贷款额达到7至8亿元，房地产项目资金运作滚动发展就比较顺畅 商品房供求量结构比喜忧参半 空置商品房面积现为23万平方米，比上年下降35% ； 一些开发商拿了地迟迟不动，商品房的开发量 跟不上。房地产板块：景德镇房地产格局在区域上分为五大板块 市中心 2800－3800元/平米 东郊板块： 2600-2800元/平米 河西区 板块 2500-3000元/平米 城北板块 2200-2800元/平米 城南 板块 2350-2500元/平米 依托昌河、华意 和陶院，在昌江 广场附近兴起的 城市副中心 被边缘化的 城市旧改区 城市中心资源， 以商业和小户型 为主 政务新区 依托二中和火车 站，以投资型产 品为主价格与速度：市场供应主流是多层，小高层仍然具有一定的抗性，别墅产品在市场上品质普遍不高，联排产品在市场上不多 多层2600-2700，小高层2700-3000，独栋5000，联排3500，叠加3200左右，目前年去化速度最快2-3万方(截止09年3月25日数据） 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看