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西面为风度广场和旧住宅楼（9F）
本案
无遮挡，全江景
9F以下受遮挡
9F以下受遮挡
9F以下受遮挡
视野分析老城中心 （小岛）
通往芙蓉新(5KM)
老城交通 双通道
东河客运站； 火车东站； 公交枢纽站；
西河客运站
行政中心； 文化中心； 商贸中心； 购物中心； 交通中心；
项目地处韶关市中心，寸土寸金，是韶关稀缺地段。 市内路网发达、交通便利，多条公交线路经过项目，城际交通枢纽火车站、汽车站近在咫尺
项目地段价值——小岛之上，城市中心，地段稀缺
本案
芙蓉新城★ 老城中心（小岛）
建材专题市场
体育馆
中山公园
火车站 汽车东站 公交枢纽站
西河汽车西站
国美家电
市一中
本案
风度名城、 大润发、 风度大酒店
购物步行街
市一医院
苏宁家电
主要配套： 商业：商业步行街，风度名城、大润发超市，一市场、百年东街度假休闲街（建设中，2011年开放）； 教育：机关一幼、二幼，建国路小学、解放路小学，一中，图书馆； 医疗：市人民医院； 体育休闲：中山公园、滨江长廊、帽峰山公园、森林公园； 餐饮：启民北餐饮街、步行街、百年东街、大小茶楼等. 商娱：莱斯大酒店、风度大酒店（在建）等10余家
项目配套价值——近享老城6大中心超熟生活圈之完善配套
森林公园
启民北餐饮街
家居市场街
莱斯大酒店
百年东街 休闲度假街韶关百年东街规划概念图
该街区打造目标：闻名全国的历史文化街区、韶关市区最具特色的大规模历史商业街区、重要的市民文化娱乐活动中心及韶关文化节展示长廊。集可旅游、购物、享受特色餐饮，又可怀旧、亲水、休闲及融粤北地方风情为一体的商业街区
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项目景观价值——坐拥一线江景和江岸休闲长廊
本案
浈江
江岸休闲长廊
江岸休闲长廊
靓丽浈江
项目坐落于浈江江畔，江景资源优越，拥有近1公里的江岸休闲长廊2点劣势分析： 地块不规整，不利于规划； 紧挨医院和旧居住楼，生活污染势必造成心理排斥；
4大机会： 地段稀缺、供给不足，市场空白利于实现高价格； 经济危机阴影、通货膨胀预期，城市中心物业因抗风险性强而倍受青睐； 轨道交通拉动外来人口更加聚集，有利于开发中小户型投资型单位； 百年东街在建项目将提高片区关注度及人口需求；
3点威胁： 新城区的规划建设带来客户关注转移； 沙洲尾和工业路片区住宅市场快速发展分流居家客户群体； 宏观政策抑制房地产快速发展，观望影响购买；
4大优势分析： 地段优越——居于小岛显赫位置，地处韶关中心； 区域配套——中央生活区，拥6C核心成熟配套； 景观丰富——品浈江一线美景，览城市无限繁华； 交通发达——路网四通八达，城市、际交通枢纽
住宅SWOT分析『项目ＳＷＯＴ分析』——应对策略1、地块价值：中心地段、一线江景，具备中高品质物业打造潜质 ；
2、地块目标：在快速回笼资金前提下，争取收益最大化；
5、风险预期：政策性市场起伏大，考虑抗风险能力，注意短-平-快；
4、购买情节：都市情节 & 投资；
『战略方向』
3、开发策略：市场独有（唯一）、差异化营销定位，品牌延续；社区规模大，居住氛围强； 周边环境好，健康静谧； 园林环境优，舒适度高； 建筑规划精良，户型舒适； 社区治安好，物业服务优； 城市地段，道路发达； 完善配套，生活无优； 交通齐全，出入便捷； 三级市场活跃，投资回报率高；
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本项目
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住宅价值9要素（非价格）
本地块价值研判
部分区域具有品质居家物业条件。 整体适合过渡置业及投资物业价值
项目定位
年轻群体充足，首次置业刚需足； 流动人口多，过渡置业需求旺；
档次：高档住宅发展初步设想
地段优越——居于小岛显赫位置，地处韶关东西部中央；
方向一：依据项目稀缺地段和绝佳江景打造, 以中大户型为主的高档住宅楼盘 方向二：依据项目完善配套、发达交通和流动人口多等特点打造, 以小户型为主的高档投资型物业
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项目定位项目定位
从本地块本身价值研判
从市场需求研判
从开发战略研判——本地块7大价值特性—— 城市地段，道路发达； 部分一面临江，但周边环境缺乏静谧； 完善配套，生活无优； 公交齐全，出入便捷； 三级市场活跃，投资回报率高； 年轻群体充足，首次置业刚需足； 流动人口多，过渡置业需求旺；
〖结论〗： 整体以过渡置业及投资产品为主； 少量品质居家产品为补充
项目定位
从本地块本身价值研判
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