敬呈：长沙沙河水利投资置业有限公司 西屋·别致廊 2011/06/10 2011年整合营销方案提报 堤亚纳湾二期 序》 这里非常感谢沙河水利投资置业给予别致廊这一次宝贵的机会参与堤亚纳湾二期营销策略的探讨，作为一家致力于专业房地产销售的团队，我们全心全意地服务好每一个项目，并以实现项目100%销售和超100%溢价为基础目标，最终实现项目在市场上叫座又叫好。 对于堤亚纳湾这个项目我们一直保持着高度的关注，独享北城最大的原生内湖，23万平方米天然楚家湖 。在2010年房地产市场全面飘红的局势下，堤亚纳湾一期开盘当天实现热销3亿元 ，取得了很好市场成绩。堤亚纳湾一期享有最好的360度湖景，而地处项目西侧的二期，湖景资源面弱于一期，因此，如何在景观资源弱于一期的情况下，实现二期的优异市场业绩，我们本着严谨务实和对项目负责的态度，在对市场和项目进行深入剖析的基础上，提出关于堤亚纳湾二期的营销战略思考。 提报思路 宏观市场 区域市场 基础属性 营销武器 营销执行 宏观到具象的分析 （项目分析） 有效的营销策略 （解决方案） 客群探讨 二期产品 PART 1 《孙子·谋攻》：“知己知彼，百战不殆。” 市场分析篇 宏观市场 区域市场 长沙别墅市场 区域竞争态势 平层大豪竞争 重点案例解析 长沙一季度GDP过千亿，增速居全国省会城市第二 2011年第一季度长沙实现地区生产总值1095.7亿元，同比增长16%，增速全省第一，居全国省会城市第二，仅次于合肥，创四年来一季度增速新高。到4月为止，长沙城镇居民人均可支配收入9739元，增长14.5%。 长沙一季度GDP中部六省第2，全国第17位 2011年第一季度长沙GDP排名仍然未能超过武汉，排名第二，但从GDP的增幅来看，要远超过武汉，长沙的经济实力和市场规模得到进一步增强，为长沙房地产市场的发展，提供了广阔的空间。 2011年第一季度长沙市新建商品、住宅供应情况 2011年长沙一季度新建商品房同比下降明显，尤其是内五区降幅较大，一是由于受传统淡季的影响，开发商新推量较小，二是受限购令政策层面的影响，大部分开发商在政策和市场未明朗之前，多持观望情绪，大部分开发商都是小批量推货来进行市场试水。 注：以上数据来自长沙房地产研究中心 2010年3月-2011年3月长沙市新建商品、住宅供应情况一览 单位：万平米 注：以上数据来自长沙房地产研究中心 纵观2010年3月至2011年3月长沙房地产市场供应变化，在全年的波状起伏曲线中，可以看到，长沙房地产供应在下半年比较集中，单就3月份同比来看，2011年3月的市场供应还略有提升，这说明，在长沙温柔限购令出台之后，开发商开始逐步放开市场供应量。 2011年第一季度长沙市新建商品、住宅销售情况 从市场销售面来看，长沙第一季度的房地产市场呈现出供不应求的局面，除去2月份春节假期和消费者对限购令新政的观望之外，3月份长沙成交备案量开始回升，但相对去年同期，仍有一定的差距。 注：以上数据来自长沙房地产研究中心 2010年3月-2011年3月长沙市新建商品、住宅销售情况一览 单位：万平米 纵观2010年3月至2011年3月长沙房地产市场销售情况，整体基本呈现供不应求局面。单就3月份市场销售数据来看，比同期略有下降，据最新的长沙市房地产研究中心的数据表明，长沙5月份销售备案数据为100.91万平米，与2010年5月相比，下降幅度较大，一是受市场供应情况影响，二是表明政策的影响仍然波及到消费市场，部分消费者开始持币观望，出手更加谨慎。 注：以上数据来自长沙房地产研究中心 1月长沙内五区新建商品房备案均价为5263元/㎡ 2月长沙内五区商品房住宅备案均价为5891元/㎡ 3月长沙内五区商品房住宅备案均价为6171元/㎡ 4月长沙内五区商品房住宅备案均价为6339元/㎡ 2010年长沙(内五区)新建纯商品房备案均价为5182元/㎡ 2011年： 2011年长沙商品房销售均价稳步上涨 长沙楼市的房价并未因限购令的出台而出现下降，尽管市场的供应与销售量与去年同期相比，幅度有所下降，但价格仍然坚挺，这表明，一是市场的消费能力并未受到政策的影响而出现价值预期降低；二是长沙城市化的快速发展，为房地产高场奠定了坚实的发展基石；三是开发商对市场未来的发展看好，不少品牌开发商在长沙的开发进度提速。 经济向好，供需旺盛，价格升幅稳健 宏观分析关键词： 2011年的新国八条、长沙限购令和房价控制目标相继出台，对房地产市场形成较严厉的调控，但相对长沙较为健康的房地产高场发展和城市化的进一步提速，其相对其它省会城市较低的房价水平与充沛的市州人群购买力，加上较快的经济增长速度和中心城区的大规模棚改工程，置业需求总量仍然走高，2011年长沙房地产高市场仍然充满蓬勃的发展活力。 尤其限购令对于内五环小户型投资行为的限制，大户型及高端别墅、类别墅产品将迎来新一轮的发展契机，因此，我们有理由对于堤亚纳湾二期在2011年的市场表现充满乐观！ PART 1 《孙子·谋攻》：“知己知彼，百战不殆。” 市场分析篇 宏观市场 区域市场 长沙别墅市场 区域竞争态势 平层大豪竞争 重点案例解析 目前长沙在售或待售别墅楼盘，集中分布二环以外及三环以内，其中以低密“复合型别墅”占市场主流。 绿城青竹园 湘江壹号 威尼斯城 橘郡米哈斯 美洲故事 保利阆峰云墅 龙湾国际社区 鹏基诺亚山林 托斯卡纳 蔚蓝海岸 米兰春天 麓山别墅 岳麓山公馆 白鹤天池 汀湘十里 长沙玫瑰园 水映加州 南山苏迪亚诺 盈峰翠邸 北纬28度 西山汇景 御邦 郡原美村 麓山恋迪溪谷 缇亚纳湾 好望谷 振业浪琴湾 溪泉湾 格兰小镇 东方大院 水岸新都 九龙领仕会 昆仑和府 天麓 望城市府板块 麓南含浦板块 星沙金鹰板块 北城板块 长沙别墅主要分布在北城、星沙金鹰、南城省府、麓南含浦、望城五大板块；主要位于二环以外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、北、南、等方向对主城区形成包夹之势 纯别墅项目不多，占总量的20%左右，纯独别墅占3%左右。 大部分为综合性项目，其中高达40%的项目以别墅产品为标杆产品，以提升复合性楼盘的整体形象。 其中顶级别墅项目以绿城·青竹园、保利·阆峰云墅、北纬28°等少量独栋项目为代表。 高端别墅类复合项目以金科、龙湾国际、堤亚纳湾等项目为代表。 全市别墅市场情况一览