易居中国
中国房产信息集团︱决策咨询
China Real Estate Information Corporation
2011.03
CBD核心地段
一线河景、
市政公园
地块零距离
综合体配套优势
中粮品牌
产品品质提升
借力打力 突破价值高点 实现本案溢价
本案核心价值众多，关键在于住宅开发阶段如何发挥资源优势，又借助综合体打造及产品品质的提升来实现溢价
项目核心价值回顾——
学区房
项目SWOT分析
项目定位启示
既要寻找价值突破点，也需要兼顾去化目标
项目战略定位
项目战略定位
价值线占位大杭州，成就综合体住宅新标杆；产品线落位主流需求市场，打造快销型项目
钱塘江核心，80万方一线江景地铁综合体
龙湖第三代升级产品自然主义豪宅典范
滨江核心区，绿城第二代高层公寓
绿城明月江南
中海寰宇天下
龙湖春江彼岸
形象定位（案例参考）
“地段+品牌+核心资源+核心产品体系竞争力”成为区域标杆项目定位的关键词
大悦城综合体定位：滨江CBD中央地铁综合体
形象定位
分别体现区位属性、项目特性、产品调性、项目核心竞争力
至尚：又通“之上”
华宅：满足居住者对产品品质和生活格调的更高追求，位居豪宅之下
住宅定位：滨江CBD中央地铁综合体至尚公园华宅
产品价值策略（案例参考）
基于以上考量，我们选择了一种较为稳妥的定位方案进行阐述，本项目定位最需要关注以下几个特色，并且需要强烈坚持：
1、舒适的幢距，良好的采光、通风、朝向；
2、集中绿化，生活植入，真正影响舒适生活；
3、具有性价比的房型+可以带来溢价的小附加值空间
对本案启示：
本案在区位、交通、配套、学区等外部资源条件上，不输绿城、中海、龙湖任何一方；该类价值也早已得到滨江客户的高度认可。为此，本案的价值树立重心不在外部资源炒作，而在于修炼内功
根据绿城、中海、龙湖的经验来看：中粮要避免定位过于高端导致成本投入高，回旋余地小；避免产品定位偏离主流的首置、首改、再改需求，面积定位过大且占比较重而导致该类市场容量不足，在市场波动时最终销售滞缓或价格牺牲。反而，在客户价值感知的社区品质打造与服务方面，注重低投入求实效；产品对位方面，销售保障下的溢价最大化
对本案价值体系打造的启示：
价值体系核心词：
氛围营造，价值感知+主流产品，细节溢价
产品价值策略（案例启示）
符号价值
感知
认同
体验
产品价值策略
项目价值体系 之 整体规划
规划价值点（如）：
围合式布局，格局大气；楼幢错位排布，景观价值最大化
纯高层社区，45-100米大栋距，户型皆正向朝南
人车分流，阳光地下车库
土地价值分析——住宅地块三大价值分区
技术系统
产品形象
配套服务
园林景观
户型设计
整体规划
宗地周边用地分析：
北面：恒鑫大厦等商办用地及绿化用地、高层建筑为主。且地块内部北部规划为本案的五星级酒店及写字楼
西面：江虹小区多层建筑、高层建筑
东面：已建风雅钱塘、倾城之恋小区，最高32层
南面：专修学校及其他多层建筑，视野开阔；临北塘河，并沿北塘河规划有市政公园
地块价值分区：北部为商业部分，住宅部分中根据不同的资源条件及受噪音、灰尘等不利因素的影响，价值分区为：西南》中部》东南
商业部分
中价值区
低价值区
高价值区
整体规划——景观价值最大化，围合式布局，楼幢错位排布
技术系统
产品形象
配套服务
园林景观
户型设计
整体规划
物业分布原则
规划要体现综合体住宅的气度与创新前瞻的整体气质；
实现地块价值最大化，规避噪音和灰尘可能带来的不利影响；
把握杭州客户的亲水情结和对正南朝向的高要求
N
围合式布局，既形成中央景观，体现项目高端大气
楼幢错位分布，避免采光日照受到影响，且保证景观最大化
物业分布要点
围合式合布局：1）区隔于区域项目的行列式紧凑型布局，体现项目高端大气特质；2）形成独具特色中央大花园，凸显景观价值，强化小区邻里交互空间；3）是实现良好采光日照和实现人车分流的理想途径
楼幢错位排布：1）避免楼幢间采光日照受到影响；2）最大限度的增强视觉通透，保证每一户景观最大化
商业排布于江汉路沿街，确保人流最大化；及住宅与商业之间的内街，住宅底商与商业形成互动
市政公园河道景观
行列式布局
绿城明月江南
围合式布局
中海寰宇天下
围合式布局
龙湖春江彼岸