金科地产 成都牧马山项目定位及物业发展建议 报告思路 项目发展环境回顾 项目住宅定位 项目发展战略 项目兼容商业定位 物业发展建议 财务测算 目录 财务测算 第一部分项目发展环境回顾 别墅市场结论 客群调研结论 别墅市场结论 成都市别墅市场总结 别墅板块市场对比总结 项目市场机会点 牧马山—新津板块总结 成都市别墅市场总结 别墅板块市场对比总结 项目市场机会点 成都别墅市场在经历了07年的供需两旺后，08年初出现降温，09年至第三季度，别墅市场进入供销上升期 独栋和叠拼的市场接受度较高；联排是别墅市场的注力供求产品，竞争压力较大；双拼的市场接受度较低，未来开发风险最大 独栋和叠拼的市场接受度较高；联排是别墅市场的主力供求产品，竞争压力较大；双拼的市场接受度较低，未来开发风险最大 牧马山—新津板块总结 主城区：三环路内，部分区域延至外环外 温江：温江行政区域 郫县：郫县行政区域 新都：新都行政区域 龙泉：龙泉行政区域 南延线：华阳和中和板块 都青：都江堰和青城山 牧马山：双流区域的牧马山板块 新津：南阳国际社区、置信牧山丽景、龙湖长桥郡 数据说明：图中数据统计时间范围为09年1月-9月 牧马山-新津板块成交均价仅次于南延线和主城区 都青均价：6326元/㎡ 主要供应形态：联排、叠拼 代表项目：香颂国际社区、丽水青城 成都市别墅市场总结 别墅板块市场对比总结 项目市场机会点 牧马山—新津板块总结 牧马山—新津板块作为成都高端别墅区，发展较为成熟，未来发展潜力巨大 成都市别墅市场总结 别墅板块市场对比总结 项目市场机会点 牧马山—新津板块总结 交通通达性 客户群认可度 板块别墅市场发展趋势 物业形态相似度 竞争板块： 南延线板块 都青板块 成都市别墅市场总结 别墅板块市场对比总结 项目市场机会点 牧马山—新津板块总结 竞争板块：南延线和都青板块 南延线板块作为成都区域发展最为成熟，品牌开发商云集，高端产品频现的别墅区域已经得到市场的高度认可；都青板块由于其独有的人文及自然优势形成无可替代的山水型别墅的集聚地 牧马山—新津板块基本特征 交通优势明显，其牧马山板块是成都第一居所型别墅的主要供应区域，产品以独栋别墅为主，基本上为纯别墅社区，板块内独栋产品成交面积段集中在350-400㎡，总价段集中在200—350万元，成交均价超过10000元/㎡ 板块对比概述 由于主要竞争板块中的南延线区域已经完成了由别墅产品向高层产品的转换过程，未来作为别墅板块的发展潜力已经较为薄弱。都青板块其核心区域的土地供应已经趋向枯竭，同时5.12地震对高端客户在都青板块的置业已造成明显的影响，品牌开发商在此区域内开发节奏明显放缓。牧马山-新津板块是成都竞争板块中未来发展潜力最为明显的区域。