上宅置业禹州颖河北岸项目物业发展思路 深蓝地产机构 2013.08 绿色上宅、科技上宅、人文上宅 报告目录 一、禹州宏观环境分析 二、禹州房地产市场表现 三、客户需求方向分析 四、地块分析及项目属性 五、项目定位 六、初步物业发展建议 报告解读核心点 开发背景： 本项目是上宅置业欲进入禹州开发的首个项目，考虑公司发展战略及众所周知的公司高层个人原因，本项目务必要在禹州市场上后发夺人，快打快销，迅速建立起企业的品牌知名度，树立项目形象。因而，本项目面临着五大核心问题： 认知区域市场，找准本案的市场地位 站在区域客群及市场竞争的层面上，本项目的市场机会 如何为本项目制订一个合理合适的产品定位？ 解析宗地属性，如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？ 综合分析评估，寻找项目的物业发展方向 核心一 核心二 核心三 核心四 核心五 本项目定位面临的关键点符合上宅投资集团及上宅置业的企业战略，快打快销，迅速占领市场，取得企业品牌和效益的双赢。 关键 1 关键 2 如何形成差异化，应对坪山太合公馆、铂金翰宫、金域蓝湾、御湖湾、恒达阳光城等项目的竞争？ 关键 3 如何摆脱现阶段周边配套不完善的影响，开发程度低的现状，突破片区的短期瓶颈，实现项目的高溢价？ 禹州宏观环境分析 壹 城市简介 城市印象：华夏之源、钧瓷之都、中华药都；城市框架大、人口多。 禹州市位于河南省中部，辖26个乡、镇，面积1461平方公里，市辖区人口120万，市区规划面积70平方公里，截至2012年2月底建成区面积42平方公里，市区人口42万，是中原经济区南缘的区域副中心城市。 禹州位于中原经济区核心区域，北距郑州80公里，距新郑机场40公里，东临京广铁路和京珠高速公路，多条省级公路在市区交汇，郑尧、永登高速公路过境，形成便利的交通网络。 城市发展规划 近年来，禹州市经济发展迅速，综合经济实力不断增强；通过经营城市，整合各种要素，禹州市城市发展迅速扩张，城市建成区面积由2002年的18平方公里扩大到2012年2月的42平方公里，城市人口达到42万人，位列河南省县级城市第一位，为建设现代化中等城市奠定了良好的基础。 城市功能 老城区：政治文化中心，商业、生活聚集区 城西片区：传统工业聚集区 城北片区：旅游区 城东片区：城市推进区、新行政办公区 城南片区：待开发区域 城市发展方向 老城区；旧城改造东区；城市化进程西区；工业化进程。 老城区拥有完善的生活配套、东城区拥有科学的规划和良好环境；随着老城改造和东城区城市化的推进，将成为禹州房地产市场的发展热点。 颖北新区 颍北新区位于河南省禹州市颍河以北，S103线以西，西环路以东，北环路以南，范围为12.1 平方公里。禹州市为中原城市群南缘的中心城市。 根据禹州市总体规划及颍北新区发展要求，颍北新区性质为以发展休闲、居住、教育、商业等为主的新型城区，从而实现禹州国家级园林城、卫生城，使城乡面貌得到较大改善，初步实现建设繁荣、和谐、平安新禹州的奋斗目标。 颍北新区面积为12.1 平方公里，在确定规划范围时，主要考虑颍河、南水北调工程、郑平公路所环绕的具有相对的独立性的地区。根据国家城市居住区规划设计规范人均居住用地指标规定并考虑颖北新区生态环境的要求，规划共容纳人口12万人。 功能结构 ①中心商业区：位于新区中心地带，接近颍河及老城区， ②高档居住生活区：位于生态休闲中心与中心商业区之间。 ③一般生活居住区：位于新区西侧，主要用于老城区居民疏散。 ④教育科研中心：位于新区东北，主要发展中学及大专院校。 ⑤生态休闲中心：主要包括植物园、宾馆等用地。 ⑥工业仓储中心：主要用于乡镇企业的搬迁。 城市布局 ①居住用地：居住用地主要分为东中西三部分，西部居住区主要供老城区居民疏散用。中部居住区主要供新居商业中心居民服务。东部居住区主要供大专院校、科研单位、娱乐休闲使用。 ②商业金融用地：新区中心集中布局商业金融办公用地，并在植物园西门、北门、西部居住区内布置适量商业用地。 ③教育科研用地：在新区西北集中布置大专院校及科研用地、中学用地等。其他地域内结合标准配置中小学等。 ④绿化用地：新区绿地主要由植物园、沿河带状绿地、沿街行道树等组成。 ⑤工业用地：位于新区中心内的乡镇企业用地搬至颍北新区北部，由于接近南水北调工程，发展无污染的企业。 ⑥仓储用地：位于工业用地附近。 市域经济GDP 如图所示：近年来，禹州市域生产总值高速增长，年平均增长率达到29%，经济总量的高速增长，将刺激房地产市场的迅速发展。 禹州市域国内生产总值增长情况 注：以上数据源自禹州市国民经济和社会发展统计公报 上游水平 中游水平 下游水平 巩义市 偃师市 新密市 新郑市 荥阳市 禹州市 灵宝市 永城市 长葛市 登封市 邓州市 伊川县 镇平县 新安县 林州市 汝州市 沁阳市 安阳县 中牟县 项城市 唐河县 许昌县 临颖县 武陟县 新野县 尉氏县 襄城县 博爱县 辉县市 固始县 2012年河南省县域经济排名（竖向排列） 鄢陵县 孟州市 濮阳县 杞 县 温 县 鹿邑县 虞城县 滑 县 宝丰县 渑池县 淮阳县 长垣县 淅川县 新乡县 太康县 潢川县 方城县 栾川县 西峡县 叶县 修武县 上蔡县 夏邑县 西平县 南召县 舞钢市 内乡县 沈丘县 民权县 开封县 淇县 郸城县 通许县 西华县 睢县 兰考县 宜阳县 孟津县 内黄县 浚县 商水县 泌阳县 郏县 息县 汤阴县 新蔡县 柘城县 嵩县 遂平县 清丰县 平舆县 义马市 光山县 陕县 桐柏县 汝南县 罗山县 舞阳县 社旗县 正阳县 鲁山县 商城县 南乐县 卫辉县 扶沟县 洛宁县 确山县 淮滨县 原阳县 封丘县 汝阳县 延津县 获嘉县 范县 宁陵县 新县 台前县 卢氏县 禹州河南省县域经济的地位 2012年河南省县域经济排名，禹州位居第6名，城市经济实力位居前列。 注：县域经济的排行主要是按照县域经济发展评价监测方案和2012年经济综合指数进行测算后排出的。