万科沌口项目前期报告 研究工作步骤导示图 项目背景 目标解析与 核心问题界定 物业发展 建议 案例借鉴 及启示 规划建议 前期结论 验证 区位——良好的区位认知和规划利好，交通条件是地块最大的先天优势 项目位置——项目位于沌口新区博学路，沌口核心区，配套完善，周边商业集中，发展迅速，市场潜力巨大； 区域特色——区域在城市总体规划确定的“中国汽车城”，区域内集中了东风汽车集团上下游产业； 未来规划——沌口新区将扩建成辐射武汉乃至华中地区的现代制造业基地、生产服务中心、文化旅游中心和风貌独特的商住新城区； 主观认识——沌口新区具有浓厚的东风情怀，片区相对独立自主，片区高端客户群因区域缺乏高端住宅项目而外溢明显。 虽非传统的武汉核心区域，但沌口区域内区位价值良好，项目所处的新区核心价值显著。 东合中心 体育场 东风总部 地铁3号线 江汉大学 指标——规划指标限制、单调的周边环境，高地价成本带来的影响均加大了规划设计难度 技术指标 占地面积：21.34万方左右 建筑面积：53.36万方左右 容积率：2.5以内 绿化率：不少于35% 周边环境 三角湖路——临近江汉大学校区，道路平整，人气足； 博学路——背靠泰合百花园项目,人流车流稀少； 车城西路——道路沿线集中绿岛花园、东风阳光城等大型住宅社区，居住氛围浓厚； 神龙大道——道路宽敞，属于沌口主干道之一 ； 3号地铁线——规划建设中的地铁站口距离项目约1.5公里，预计2014年建成通车。 楼面地价：2545元/㎡ 技术指标控制使得规划在一开始就受到多方面限制； 高地价高成本更使得规划需要兼顾给未来高价格实现提供基础。 区域楼市——区域现有价格天花板远低于本案价格突破线 成交分析： 一房成交特点：2009年一房成交主要集中在50㎡以下为主，50-70㎡为辅，相对2008年70-80㎡下降较为厉害； 两房成交特点：当前成交以80-90㎡、90-100㎡、70-80㎡为主，2009年产品面积线逐渐收缩。新增50-60较为突出； 三房成交特点：成交户型段有整体拉开趋势。成交走势较为均衡，成交向90-100㎡ 、120-130㎡ 两个峰值靠拢。 四房成交特点：区内受周围后宫湖别墅对高端客服分流，成交总量较小。 在置业需求相对独立和保守的的沌口市场，现状市场情况下均价突破8000元/㎡存在着极高的难度。