郑州地产天伦杨君刘项目发展战略及项目定位
谨呈：河南省天伦房地产有限公司
：[2005]-GW01-28
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容
项目研究的工作阶段划分
第一阶段
市场调研
2005/4/26
工作
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈及座谈会
第二阶段
启动区及物业发展建议
第一阶段
发展战略与项目定位
2005/5/3
2005/5/25
2005/6/10
项目界定及研判
问题结构化分析
市场机会点的挖掘和分析
案例借鉴和分析
项目整体发展战略
项目定位深化
物业发展构思
经济测算
启动区策略
物业发展建议
规划设计任务书
我们的研究思路和方法
市场环境
问题结构化
模型和案例
核心问题是什么？
规律是什么？ 成功的解决办法是什么？
我们应该怎么做？
解决方案
处于何种市场环境下？
问题界定
什么性质的项目？
项目报告的结构思路导图
项目界定
问题结构分析
项目发展战略
项目定位
发展策略
市场供给
市场需求
片区解析
项目解析
模式研究
案例借鉴
机会分析
项目界定
项目区位
地块资源
限定条件
周边配套
项目界定
问题结构分析
项目发展战略
项目定位
发展策略
市场供给
市场需求
片区解析
项目解析
模式研究
案例借鉴
机会分析
项目区位分析——位于城市边缘地带，片区具备良好的发展前景
位于郑州市金水区以北，距离河南省委、省政府所在区域约7km；
项目所在区域属于郑州房地产格局上的北区，“北扩东移”的城市发展格局，促使北区迅速发展；
北区定位于科技文化及旅游度假区，具备良好的发展前景和高素质的居住群体；
本项目位于北区中段，属于城市边缘区域
资料来源：1995—2010年郑州市市区规划
地块四临及资源——地块自然资源一般，周边建筑景观较差
从地块内部看四周，南侧及东南侧为杨君刘村；
东侧为汽车销售市场，邻近107国道；
西侧为工厂，及柳林镇政府驻地；
北侧未来规划为新柳路，路北121亩用地也在本次顾问工作范围；
地块内部场地项目平整，基本为空地，场地东北侧有一污水坑，未来建设过程中将加以利用；
目前尚未有与项目地块紧邻的开发项目
交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对较差
地块南侧为杨君刘路，路况较差，主要为村民用道路；
地块西侧1公里为郑花公路，是郑州市的主要干道，通过杨君刘路与地块相连；
地块北侧为规划中的新柳路，路北121亩土地也属于本项目；
地块东侧目前为107国道，车辆众多，未来107国道东移，原道路改造为中州大道，将成为一条市政主干道和景观大道；
目前地块与外部连接的道路状况较差，距离已有市政主干道较远；
周边目前公交线路较少，随片区开发进程较快和居住人口增多，这一状况将会得以改善
项目限定条件
总用地面积约307.5亩，其中南侧地块用地面积186.5亩，北侧地块用地面积121亩；
南侧地块土地使用权面积157.1亩，市政道路用地29.4亩；
容积率1.55—2.0；
用地性质：居住；
项目四周不临现状主干道，新柳路建成后将成为项目对外连接的主要通道；
项目位于郑州新规划的城市中心组团边缘，与花园城市组团相连
已有部分项目内定团购，面积40000㎡ ，建筑形式为多层，价格1600元/㎡ 左右
周边配套情况分析——目前周边各项配套设施尚不完善
项目位于城市边缘，属于房地产格局中的北区中段，邻近郊区，各项市政基础设施较为匮乏；
配套商业设施：
建材市场、汽车销售
邻近郑州市商业中心（二七路商圈）约10公里
距离联华超市距离约4公里
教育配套设施：
市第七中学分校（在建）、刘诗昆艺术幼儿园
公共交通系统：
郑花公路32路（刘庄—火车站）、62路（刘庄—万客来）、310路（二七广场—花园口旅游区）
107国道39路（庆丰农化市场—火车站）、308路（二七广场—黄河鲤鱼厂）
医疗、健身、娱乐、金融配套较为匮乏
片区房地产开发建设的不断深入使得北区成为郑州市民购房的首选区域之一，但是配套设施的建设和完善过程却显落后，在一定程度上制约了北区房地产的发展。