渔人码头初步定位及发展战略思路 湖南中原事业五部 changsha.2.2012 汇报说明 在与贵司第一次沟通后，湖南中原地产迅速成立了渔人码头项目组，并立即展开了对项目的思考、调研等工作。 由于时间短暂，本报告侧重阐述对本案市场和客户的初步分析，对于项目初步定位的建议。 长沙代理商业项目一览； 中原代理商业项目简介： 郡原广场、长房时代城、世茂铂翠湾、万博汇、奥林匹克花园、奥克斯广场、湘腾城市广场、万博会、顺天国际、纳爱斯阳光锦城、奥林匹克花园、嘉盛国际； 中原是长沙代理商业楼盘的代理公司，截止2012年2月，中原代理的别墅、高端楼盘已达13个。 中原经典商业项目分享——奥克斯广场 奥克斯广场： 总建筑面积约45万㎡， 商业体量达27万㎡ 中原成功经验： 从前期规划到后期招商及销售，全程参与，针对商业规划提出了提高开发商自持部分比例，追求长远收益的策略，为后期成功进行招商提供了极大的帮助（平和堂、华润万家、韩国JVC影院等）。 中原经典商业项目分享——世茂铂翠湾 世茂铂翠湾： 项目总占地15.6万方 总建筑面积55.5万方 一期商业面积：1.5万方 中原成功经验： 更改开发商原来对项目一期商业社区的定位，定位为区域商业中心，业态从社区服务，调整为特色餐饮与服装，极大提高了客户的认可度，取得了销售单价由2万/平到3万/平的跃升； 中原经典商业项目分享——北辰三角洲 北辰三角洲： 占地面积约110万平方米，总建筑达500万平方米。酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米 一期商业：1.5万㎡ 中原成功经验： 针对一期剩余商品面积较大，总价较高的特点，提出以商家带动买家的策略，成功的引入了中国银行、金牛角王、文峰美发等品牌商家购买，成功去化尾货； 中原经典商业项目分享——万科金街 万科金街： 商业总面积：3万㎡ 一期商业面积：1.2万㎡ 中原成功经验： 参与前期产品规划，建议开发商将产品面积段调整为40—80㎡的产品，成功的控制总价，提高单价的目的，成交均价达到4.5万元/㎡，高出周边商业2万元/㎡。 中原经典商业项目分享——长房时代城 长房时代城： 商业面积：10万㎡ 中原成功经验： 针对项目商业街规划及销售方式提出了直接销售+带租约出售+部分自持的策略，为开发商在项目经验和资金回款之间找到了良好的平衡点 中原经典商业项目分享——郡原广场 郡原广场： 建筑面积：128446㎡ 占地面积：38091㎡ 商业面积：1.2万㎡ 中原成功经验： 针对项目风车型规划设计特点，针对内街提出了商务办公的业态定位，一举打破了销售困局，成功完成去化。 长沙河西客户资源、豪宅别墅、商业客户资源最多的公司； 中原专属资源——强大的客户资源体系：本土别墅豪宅、高端客户资源最多的代理公司； 中原客户资源库 包括了深广等地中原平台客户资源，以及长沙各别墅、高端项目客户资源。 核心运营目标：低风险，合理回报，长远收益 低风险：此项目为开发商首个房地产开发项目，风险可控为重要运营目标； 合理回报：2013年销售完成回款5个亿，对于项目政策运营至关重要； 长远收益：项目地块资源非常稀缺，临江商业应采取惜售及部分自持的策略确保长远收益。 低风险 长远收益 合理回报 核心运营目标： 问题 基于前期沟通，本报告核心解决如下三个问题—— Q1：基于综合分析，对于项目定位的建议。 Q2：对项目整体规划布局的建议。 Q3：项目开发运营建议。 基本思路 市场环境分析 项目发展属性分析 项目定位分析 规划设计建议 项目条件 未来发展趋势 地块界定 长沙商业市场整体发展研究 开发运营建议 案例研究 分析 高类似案例 重点案例 竞争分析 客户分析 商家研究 重点竞争 消费及投资客户研究 广泛竞争2 SWOT分析 项目篇 地块及项目解析 区位及指标界定：二桥西，在传统的成熟居住老区， 商业积淀良好；4.7万商业面积，体量有限。 项目地块经济指标 总用地面积：48753平方米 总建筑面积：4.7万平米 其中： 地下车位数：655个 地上车位数：90个 容积率（不含地下车库）：0.87 绿化率：12.5% 岳麓大道 荣银路 市政府 观沙岭 本案 幸福娃双语幼儿园 十二中 安居乐建材广场 银盆岭小学 昌隆超市 恒生超市 岳北社区卫生站 岳麓区法院 岳麓区检察院 滨江金座 银馨家园 湘许体育健身 裕湘医院 黄泥河中西医 中南大学湘雅图书馆 文物古迹 市四水厂 湘许大厦 万利大厦 项目四至：南面二桥、仅潇湘大道可到达，不利于人气的聚集。 伍家岭 上海世茂 荣湾镇 大学城 岳麓区政府 滨江新城 地块内部价值 地块价值细分：整个地块长近900米，宽约50-100米，将其分为A1，A2两个区域，A1临街昭示性强的优势，A2江景优势 A1：沿潇湘大道沿街近500米，进深约50米， A2：沿湘江堤坝长约500米，进深约50米，昭示性差，地块平整与防洪堤相连，高差较小； A1 A2 地块外部价值 一线江景资源——绝对的稀缺性 一线临江，亲水平台，完美水景，长沙唯一。 地块外部价值：施家港公园，面积约100亩，极大的提升项目的价值。 “长沙既有水面弥足珍贵，修建跨湖曲桥正是要保住岳北渔场这块水面。”潇湘大道北段所经过的岳北渔场为相对低洼地带，按照大河西先导区规划，现有岳北渔场将规划建设一个保留一定水面和湿地的市民生态公园——施家港公园。大河西先导控股投资公司相关负责人透露，施家港公园将利用原有港口建市民生态休闲公园，面积约100亩。 本案