1信地城市广场营销反思及计划中原信地项目组2013年8月4日01. 目标理解OBJECTIVE02. 项目分析ANALYSE04. 核心问题界定PROBLEM03. 项目市场占位POSIT05. 营销战略STRATEGY06. 营销策略TACTICS报告总纲销售目标理解销售目标及推售目标理解销售目标：2013年8月-2014年1月共5个月完成1.5亿≥元销售目标；必要条件：营销部及招商部分的大力配合推售节奏：采取集中式整体开盘（针对E栋、1#）与分多组团小步快跑多频率（针对目前的项目余货）推售相结合的模式。推售节点：每月至少有1-2次的推售的活动。企业目标理解目标意味着——什么？？？销售快速度项目高形象企业品牌知名度保证项目高端定位实现项目高速、高价的销售目标信地集团在合肥的品牌知名度再次提升01. 目标理解OBJECTIVE02. 项目分析ANALYSE04. 核心问题界定PROBLEM03. 项目市场占位POSIT05. 营销战略STRATEGY06. 营销策略TACTICS报告总纲信地城市广场初印象典型 客户语录：最近正好有投资的打算，路过你们项目就顺便过来看看，没想到价格这么贵，一层的价格都快10万了，这个比万达还要贵吧！觉得不太划算。你们这里1平方 可以在京商国际城买10个平方吧——袁先生、个体、投资200-300W，6月28日来访客户这样说我们不得不承认的是“价格抗性”占据了未成交客户抗性的半壁江山典型 同行评价：信地项目应该是合肥商业项目里面卖的最贵的吧，那个地方位置不错，但是价格这么高，将来华南城、明发、蓝鼎的项目都会给信地造成巨大的冲击的，会吸走大批的客户。——姜先生、某代理公司同行，曾做过新地中心前期定位、金大地合肥饭店项目定位同行这样说信地城市广场初印象看来我们卖得贵，大家都知道，但是值得我们思考的是，蓝鼎、明发、华南城是我们的对手嘛？值得欣慰的是：我们已经进入了合肥商业地产项目最高端的行列贵是贵族的标志，是高端的代名词需要反思的是：除了贵，我们还有很多迷人的特质没被发现我们陷入了莫名的竞争泥沼而无法脱颖而出先看下我们的“竞争对手”豆瓣汇步行街：豆瓣汇步行街与信地步行街物业形态存在部分相似，处于一环路与阜阳路交叉口区位优势与本项目具有可比拼的优势。但步行街的体量相对较小，无知名的招商品牌，无法与本项目相较量，且项目处于尾盘期，基本不存在竞争威胁整个商业街及集中式商业定位特色鲜明，前期推广力度大，加上小面积、低总价，返祖条件好等的优势，使得项目销售期销售情况相对较好，去化速度非常快。后期经营情况不好，对余货去化存在影响太阳城莱迪广场剩余余货：商铺销售超过95%，目前剩余货量不多，约20套左右，剩余铺位零散分布在1--3F,面积20-60平米之间，-1层地铁口商业已售完。销售均价：-1F均价3,7万，1F均价5.9万，2F均价3.6万，3F均价2.6万。价格峰值：项目商铺最高价位是沿明光路与胜利路的沿街商铺，整体均价约在9—10万之间。现场优惠：一次性付款98折，按揭99折。商业指标：总商业体量2.8万㎡，共6层，其中负1F-3F销售（品牌零售），4-5F自持(餐饮)，销售部分商业体量约1.9万,目前整体去化约95%，只剩下零星散铺返祖情况：可以选择返祖也可以选择自营的模式，返祖前三年8%，三年后可以自营也可以交给开放商统一经营。地铁口商业，主营以服装零售百货为主，可返祖也可自营，面积段小，位置优势明显、单价低。返祖条件好，推广力度大，为前期的营销做了良好的铺垫，销售情况良好太阳城莱迪广场是距离本项目最近的商业项目，其交通、地段跟本项目存在一定的竞争性。但从在综合价值、产品品质、规模体量、档次定位、品牌价值、经营业态、招商品牌等方面与本项目相比存在一定的差距明发商业广场明发商业广场在项目知名度、综合体优势、返祖模式与本项目存在一定的竞争关系，但在经营业态上与本项目差别较大，最主要的是其位于北二环与四里河路交叉口，无论从人流、区位、交通等各个方面均与本项目不存在可比性项目返祖情况：集中式商业部分8年返祖，前四年6%，第5、6年7%，第7、8年8%。客户只能选择返祖，不能自营。集中式商业的以外的一层及部分沿街铺面客户可以选择返祖，也可以选择自营模式。现场优惠：一次性付款93折，按揭95%折销售价格：目前项目的整体均价约为2.0万元/㎡，其中一层均价2.8-3.5万不等，二层1.5-2.0 万不等，3层7200-1万不等。负一层1—1.2万，目前在售主力面积段20-60㎡，以40㎡为主。部分沿街一拖二商铺均价2.5万，可自营，主力面积为200㎡前期明发销售情况一直较差，万科的强势入驻炒热区域，明发巧妙利用机会推出7字头商铺，同时配合多种小型影响活动，近期出现前所未有的销售高峰期。