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2011年10月16日首套房贷利率上调，波及青岛等二线城市
首套房贷利率上调直接影响到“刚需”客户的购房心态，它提高了购房者的预算资金，进一步加重了市场观望情绪，这一举措的出台使四季度整体市场去化愈发严峻。
青岛限购令12月20日延期，持续时间尚未明确
限购令执行的10个月内，青岛楼市成交量同比下降16%，8-11月的4个月中房价3次出现环比下降，房价已明显进入下行通道。
在一年的限购和紧缩货币政策的影响下，大部分开发商已减缓了扩张及拿地的速度，2012的市场供应将会放缓，但迫于市场存量脱缰上涨的压力影响，2012年的供销压力空前，价格将面临较大的下跌预期。
宏观环境分析量价成交分析竞品分析
青岛地方政策
市场分析
青岛地方财政：2011年青岛GDP增长率有一定下滑，这与土地市场的冷清不无关系；
土地市场现状：相比2010年土地市场的火爆相比，2011年流拍率有所升高，底价成交明显增多，主要是市场冷淡、资金链紧张等因素影响下，开发商拿地谨慎，且地价已然炒高，政府不可能降价销售，导致流拍率增高。
青岛地方GDP
青岛市土地市场溢价情况
宏观环境分析量价成交分析竞品分析
对财政的影响：以小见大，地方财政压力将是政策松绑的重要推手之一
市场分析
宏观环境分析量价成交分析竞品分析
全国楼市：短期内预计无放松调控可能性
市场分析
供应量：2012年1月，全市商品住宅供应量为30万㎡，同比去年春节月的下滑幅度为36.8%；
成交量：本月全市商品住宅成交面积为20万㎡，同比去年春节月下滑幅度为24.5%；
供销比：本月全市商品住宅供销比1.6。
综述：市场从2011年2月起终呈现供大于求。年末在多重压力下，市场迎来最后一轮集中供应，以价换量将愈发增多。进入从8月以来，迫于回款、销售指标等压力，供应开始加速，但集体观望已然成型，销售始终保持低位运行。预计随着春节来临，市场供销量均将继续低位运行。
全市供销：2011年全年供应量1330万平米，环比上升16%；成交量811万平米，环比下降18.6%，全年供销比为1.64，市场呈较为明显的供大于求。
全市商品住宅供销走势（万㎡）
龙湖悦澜居、万科蓝山多个项目推盘销售，抬升供应量
中铁华胥美邦、绿城理想之城等多个项目取证备战金九银十，抬升供应量
限购令颁布
宏观环境分析量价成交分析竞品分析
市场分析
全市存销：至1月末库存量1178万平米，较去年同期上升63%；按照2011年月均去化速度，需要17个月才能去化库存。
库存量：截至2012年1月底，全市商品住宅库存量1078万㎡，环比增加3.9%，同比增加63.2%；
存销比：截至本月，全市商品住宅存销比58.9，为传统春节存销比高位。
综述：由于供应的拉升而成交无明显起色，全市库存量月月攀升、屡创新高，12月末达到1167万㎡的历史新高，是2011全年总销量的1.44倍。春节（限购颁布）后的月均存销比为12.9，而2010年月均存销比仅7.3。高库存带来的高去化压力引发新一轮价格竞争，预计降价求售的项目将持续增多。但市场表现低迷，政策压力短期无法减轻，因此短期去化前景并不看好，库存量在2012年一季度下行可能性并不乐观。
限购令颁布
全市商品住宅存销走势（万㎡）
限购令颁布以来，全市库存量逐步上升。
限购令颁布前供销比稳定在5-5.5之间
宏观环境分析量价成交分析竞品分析
市场分析
