目标客群的定位与定性决定着广告创意与推广行动的方向！
①.
项目地段、建筑类别、户型面积 客群定位
（购买人群需求、目的、用途）
②.
项目建筑特点、风格 客群定性
（购买人群喜好、偏好、心理特点）
PART ①.
客户定位问题
本案

通州台湖地区 / 工业地产产权（50年）/ 独栋产品/460㎡、660㎡、860㎡主力户型
北京市场
一般独栋型工业或综合项目

以针对企业办公需求为主
低密“企业花园”形态
面积段以800㎡以上独栋小楼为主
本案位于台湖地区，区域商务氛围、配套不足，交通条件一般，且缺乏政策实际支持，难以于亦庄等该类项目云集的区域竞争；

市场同类产品供应量大，去化速度较慢，属“竞争激烈的红海”；

本案面积段不属于企业办公需求主力段。

本案已脱离“独栋企业花园”
主流定位范围
进入以居住需求为主的“商住模糊地带”
“现在，我们的参照系进入独栋别墅领域”

2011年以来
北京别墅市场特点

少：别墅供地停止，土地取得困难
贵：在售别墅价格高昂
远：新供别墅位置越来越远
限：政策限购影响
给其他类型
“代别墅产品”
提供了难得的市场机遇
本案对比独栋别墅的优点：
近（六环以内/北京）
性价比超高（独栋别墅售价的一半）
不限购
本案对比独栋别墅的缺点：
产权
贷款
资产的评估
结论：本案目标客群定位
50%左右
30%左右
20%左右
泛东部区域
（尤其CBD）
独栋别墅需求客群
商/住
中间需求
企业办公
需求
本区域独栋别墅需求传统地段在顺义、昌平板块，但近年由于价格高，受到极大压制，本案距离与价格极具诱惑力
他们是：官员群体、企业主、外企高管以及央视文化、演艺高收入群体
主要需求为：第一、第二居所（第二居所为主）
集中于800㎡以上户型

外地企业驻京办事处

联络、接待型

文化、智业型企业

【投资、收藏的共性需求】
让我们重点谈一谈

企业主、官员型
工作/生活并非泾渭分明，他们有大量联络，互动需求，演绎成对俬密场所：
俬人会所等需求，可谓公、俬兼顾；
名人、达人型
集中于文化界、艺术界，他们有大量交际、圈子等需求，需要类似俬密场所，
同时是他们特有的生活方式的展现；

个人化、俬人化公司或工作室
商住兼顾

PART ②.
客户定性问题
本案

围合院落式 / 新东方风格 / 定制化（定制化户内、园林、服务）
关键词：

俬密 · 意境· 个性
是哪些人群呈现
此种需求？
本案

在无贷款情况下，满足本案价格支付条件的

身价基本在千万级以上（现金持有）
研究目前千万级财富人士的心里特征，
我们发现，达到千万级财富后，一般心理走向有两种：
向外

更大的扩张和征服欲望
表现：扩张、极致
做大、挑战、工作狂
单一、速度
向内

由富而“贵”，转向自我
的多元满足和追求
表现：平衡、注重
生活品质；工作之外的追求，
文化的追求相对
的闲适
本案更贴合此类精神诉求

“千万之后，向‘内’追求”
已经成为这个圈层中的一部分人的生活方式追求
— Life style —
生活态度：追求更有品味的生活方式：
精神要求：物质之外，更关注自己的心灵与精神需求；

家庭/社交：俬密与圈层；

文化：放弃早期盲目“西方崇拜”，回归中国与东方文化之“根”

“他们，走在由 ‘富’ 到 ‘贵’ 的路上！

（物质）（精神/文化）