天津欧洲工业园保税区公建项目定位报告
定位框架图
本案开发目标
本体SWOT分析
项目区域市场需求分析
本案定位的方法论体系
本体开发条件
本案定位方向
如何实现价值最大化？
城市功能视角
产业功能视角
市场竞争关系分析
自身条件分析
本案市场定位
本案如何进行市场定位？
目录
本体开发条件分析
项目定位使用的方法论体系
项目区域市场需求分析
本案的定位方向
本案如何实现价值最大化？
本案如何确立竞争优势？
本案如何进行市场定位？
针对开发条件进行敏感度分析
本案市场定位
项目地理位置
项目地理位置
区位：
本项目位于天津港、天津开发区、天津保税区的交汇处，天津港保税区内。向东远眺渤海湾，西临天津开发区，南接天津保税区，周边依托环境良好。东南是天津新港码头作业区，南面与保税区的天保大酒店和国际商务交流中心相邻
四至范围：
项目南侧紧邻京门大道，东侧紧邻东海路，北侧和西侧位于天保航运中心区内，为天保航运中心区规划的一部分
周边情况
周边情况
项目整体规划指标
总占地面积：69676.8平方米
建筑面积：94350平方米
建筑高度：78.9米
容积率：1.1
绿化率：35%
覆盖率：28.1%
根据天保航运中心区整体规划，本案规划有会展中心和商贸精品店等区域配套设施
项目交通环境分析——交通便利，可达性强，但货运车过多，交通环境不理想
京津高速延长线，道路通达性强，交通便利
天津港与保税区之间唯一的货运通道，大型货运车过多，对周边环境影响较大
进入保税区通道，路面较宽，交通便利，但道路两边可达性不佳
目录
本体开发条件分析
项目定位使用的方法论体系
项目区域市场需求分析
本案的定位方向
本案如何实现价值最大化？
本案如何确立竞争优势？
本案如何进行市场定位？
针对开发条件进行敏感度分析
本案市场定位
目录
本体开发条件分析
项目定位使用的方法论体系
项目区域市场需求分析
本案的定位方向
本案如何实现价值最大化？
本案如何确立竞争优势？
本案如何进行市场定位？
针对开发条件进行敏感度分析
本案市场定位
滨海新区核心区城市功能
滨海新区核心区现有城市功能状况——道路交通和港口建设占很大比例
滨海新区基础设施投资，主要在道路交通，港口建设上
滨海新区核心区现有城市功能状况——商务酒店和会展处起步阶段
滨海新区核心区现有城市功能状况——休闲娱乐体育设施
占地7.5万平方米，总建筑面积6.1万平方米，共设3.7万个座位，包厢49间
20万平米，地上14层，地下１层可容纳800多个车位的大型停车场，集百货店、精品店、餐饮、娱乐、休闲、文化，会所、影院、酒吧街、假日酒店与一体
集休闲、娱乐、购物、美食于一体的现代城市景观经济区 ,长约1公里，占地面积13万平方米
位于天津经济技术开发区，占地面积2.4万平米，总建筑面积5万 平米
滨海新区核心区现有城市功能状况 ——文化教育，高等教育研发基础薄弱
科技大学泰达校区占地1.67平方公里、建筑面积81.58万平方米
泰达学院是南开大学与天津经济技术开发区合作建设，于2000年8月投入使用，学院一期占地7万平方米，建筑总面积10万平方米，
泰达图书馆占地面积16711平方米，建筑面积66749平方米阅览座位1200个，藏书容量100万册
2004年滨海新区三区，共有小学108家，中学81家
滨海新区核心区现有城市功能状况——金融服务是国家的改革试验区
天津滨海新区银行业金融机构已达到413家
滨海金融街占地面积35万平方
滨海金融街集办公、商务配套、商业、公寓和休闲娱乐为一体的现代化城市建筑综合体，将成为滨海新区金融业旗舰，进一步推动泰达成为以国际贸易为主导的外向型、现代化、国际化经济中心
将建成天津的金融副中心
滨海新区核心区－－总体规划
在2005—2020年天津市城市总体规划中，滨海新区核心区有了明确的定位。规划表明，滨海新区核心区由塘沽城区、天津经济技术开发区、天津港和天津港保税区组成
滨海新区核心区是全市的副中心，将以科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，提升港口服务功能，积极发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，完善城市的综合功能
规划2020年滨海新区核心区人口规模为160万人，核心区规划范围面积270平方公里
滨海新区核心区功能规划－－七大功能区
滨海新区核心区现有城市功能——在具有基本的城市内向型功能基础上，产业功能比较突出，会展旅游、商业商务配套处于起步阶段
内向型城市功能
外向型城市功能
内向型城市功能基本具有
滨海新区核心区－－未来重点发展的城市功能