谨呈：鑫达集团
2012年7月7日
融府大厦综合体项目整体定位及物业发展建议
世联地产沈阳公司顾问中心
项目区位概况： 项目位于哈尔滨道里区公路大桥，传统城市核心区，具备成熟完善的城市设施配套； 江南江北的交通枢纽，增强区域的辐射功能、管理功能、集散功能和服务功能。 附近聚集了城市公园、高端酒店、商务、商业等城市级配套，具备强烈的城市意向和城市价值； 交通区位 距离火车站直线距离？？公里，？？分钟车程； 距离中央大街商圈直线距离？？公里，15分钟车程； 与哈尔滨强势旅游资源仅有一江之隔，地理位置优越；
项目位于道里区公路大桥，周边聚集了城市江畔公园、高端酒店、高端住宅，具有明显的地段优势…
…项目前身融府康年曾经哈尔滨松花江畔的第一高度，具备较高的识别性和既有的关注度，但如今光辉不在荒废多年…
融府康年酒店主楼38层，地下负一层，有179间各式客房，设有2个中餐厅，2个西餐厅，36层的“凌旋阁”旋转餐厅提供精美的中西自助餐，并可一览哈尔滨美丽的市容。酒店设有可容纳400人的康年殿宴会厅和多功能厅，可以承办各种会议及宴会，并提供装有先进的影音及灯光等设备。同时，酒店附设夜总会，并配备了先进的健身娱乐设施
融府大厦由哈尔滨森融房地产开发有限公司建于1997年，获得当年建筑工程最高奖项“鲁班奖”，高度在中国排名第1363位，当年是哈市最高建筑
融府康年
…项目属于典型老楼改造项目，产权复杂且限制条件诸多，具备相当操作难度，无实力的企业望而却步…
本项目占地56451.58平方米，总建筑面积11976.2平方米。大厦总高度138米。 项目地块分为酒店、银行及核算中心三部分： 1、酒店部分：（图中2+3的一部分+4，建面37895.43平方米） 负一层2209.23平，为设备房、洗衣间等。 1-5层酒店裙楼部分（图中4）14358.25平方米。 21-38层（除34层设备间）（图中3）共17084.16平方米。 锅炉房、游泳池及设备间（图中2）共4243.79平方米 2、银行部分（图中3的一部分+5） 主塔6-19层（图中3），共13300平方米 地下一层车库1998平方米，共50个车位 裙房1-2层（图中5），共3258.15平方米 3、另有核算中心占地4186.3平方米，建面2893.36平方米，此部分无产权
黑龙江鑫达国际集团是国内最早从事汽车专用改性塑料生产的厂商之一。在22年的发展中，已成功的完成了原始积累。主导产品汽车专用改性塑料在国内第一家实现10万吨的生产能力，为企业全面参与国际竞争奠定了监视基础； 通过其全资子公司哈尔滨鑫达高分子材料有限责任公司从事改性塑料的研发、生产和销售，主要用于汽车行业。公司的汽车专用塑料产品被广泛应用于奥迪、红旗、大众、马自达等三十余种车型的外饰件、内饰件及功能件
…鑫达集团凭借企业雄厚的实力与多方资源协调与整合的能力，欲接手本项目的改造与开发，并致力达成多方的共赢…
鑫达集团（CXDC），大中华地区首家NASDAQ上市的塑料新材料企业
政府
银行
企业
解决多年遗留的难题，修复城市老牌地标形象 项目搁置多年，在周边区域城市面貌的迅速提升的背景下显得极不协调，多年未有具备实力的企业接手
抵债部分处置并改善办公条件 3.8万抵债房的资产处置 2.5万银行办公部分的规整和安置
实现经济利益的同时，奠定企业的形象与口碑 充分挖掘项目价值，完成利润目标 实现在主产业外的品牌落地 建立与政府、银行良好的合作关系，为企业未来发展奠定良好基础
世联很荣幸得到甲方委托，并凭借多年哈尔滨市场成果经验与积累集结优秀团队，对本项目提出适宜的开发建议
经沟通，世联项目团队基于以下限制条件开展工作
项目可利用占地面积： ——融府大厦占地11976.2㎡+银行核算中心占地4186.3㎡=16162.5㎡ 启动条件： ——对酒店部分用3.4亿收购，建筑面积37893.43㎡，占地面积7392.7㎡ ——对银行办公用房进行安置，产权面积18558.15+非产权面积2893.36+其他=25000㎡ 限制条件： ——地块内游泳馆承担融府大厦消防供水功能，在大厦未改造完成时不得动用 经济指标： ——项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑
截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作，从而形成本次提交的终期成果
地块及周边调研 地块内部及周边环境 融府大厦内部化境及建筑格局 房地产市场调研 调研范围涉及住宅、写字楼、公寓、酒店及商业 重要访谈 盛和地产工程负责人岳鹏 金爵万象营销总监 远大购物广场策划负责人王洋 ……
各物业类型的市场判断 地块的限制条件研判 项目初步打造方向
本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析
业内专业人士 中建设计院设计总监刘丹 世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶 上实海上商业广场大客户 经理周汇欣 银泰置地销售主管李凤娟 恒盛·豪庭策划责任人杨 金鑫 富力江湾新城营销主管徐莹 盛和地产工程负责人岳鹏 金爵万象营销总监 远大购物广场策划负责人王洋 ……
重点板块 核心区、群力、哈西、江北 重点项目 上实·盛世江南住宅项目 上实·海商银座写字楼项 目调研 盛世天下高端住宅项目分 析 哈西万达广场综合商业体 项目调研 江北华润欢乐颂项目 哈西金爵万象商务公寓项目 群力远大SOHO项目 道里银泰置地项目 富力江湾新城项目 群力恒盛·豪庭项
本体条件分析 区位、交通、资源等 区域发展机会分析 区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环境下的发展机会 市场研究 各物业类型的机会研究 案例研究 其他城市的相似案例 经济测算
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