宝能东丽项目商业定位建议
天津公司营销部 .3.15
目 录 一、天津商业分布情况综述 二、区域商业中心分布情况 三、天津城市综合体分布情况 四、区域竞争环境分析 五、项目定位环境分析 六、项目商业部分定位 七、东丽项目可售商业产品建议 八、商业部分经济效益测算 九、商业部分销售策略原则及推售思路
天津城市商业分布格局
天津随着交通体系的逐步完善，以滨江道，南京路为核心的实际商圈将进一步巩固并扩大。 城市空间格局的变化和求便型消费需求的产生，推动城市商业布局呈多中心发展格局和外扩趋势。以区域性商圈的兴起和竞争为主线的发展特征已形成，如时代奥城，河东万达商圈。 市级商圈：南市东马路、和平路-滨江道、南京路-小白楼、友谊路商圈 区域商圈：鞍山道、奥城、大沽南路、梅江湾、津滨大道商圈、中北镇、开发区
主要商业销售状况
12年全年各区域商业产品成交中，市内六区、环城四区均有不同程度下降。泰安道五大院成交销售金额14亿，主要为商业整售。融创王府壹号成交213套，成交金额2.57亿，成交均价46116元/平米

主要商业租金状况
天津目前运营较成熟的购物中心均为百货转型，其中百货商店作为主力店占了80%左右的面积，所以对于物业持有者来讲，主力店的租金直接影响项目的坪效租金

从天津现有各大商业的业态组合比例来看，零售购物占据较大的比重，尤其是一些从百货向购物中心转型的商业，相比而言休闲及娱乐方面十分缺乏。 可以看出，新入市的购物中心在业态组合上均在娱乐/休闲业态上提高了比重 ，这也是大型商业体未来在业态组合上的整体趋势表现。 总的来看，天津的商业仍处于以满足购物为主要经营目的，对家庭的休闲、娱乐、餐饮在购物中心中带动的消费潜力还有待发挥

主要项目业态比例构成
天津的商业格局目前已经呈现出明显的由单一的核心商圈向区域型商圈发展的态势，随着区域商圈的不断成熟，消费者的购物习惯将发生改变，消费重心不再单一化，而是呈现多中心发展。 - 从城市租金的走势来看，成熟的商圈租金较为平稳，新兴商圈由于受到区域发展、消费人群等方面的成熟度不高的影响，预计租金起点会相对较低，增长速度相对较慢。 - 从业态结构来看，未来的商业将更将注重休闲、餐饮类业态比例的提升，并且业态的细分（如突破常规业态，增加体验式亮点）也是各项目尤其是城市边缘型商业需要充分考虑的

天津城市商业格局结论
目 录 一、天津商业分布情况综述 二、区域商业中心分布情况 三、天津城市综合体分布情况 四、区域竞争环境分析 五、项目定位环境分析 六、项目商业部分定位 七、东丽项目可售商业产品建议 八、商业部分经济效益测算 九、商业部分销售策略原则及推售思路
天津整体区域商业分布情况
河北区（狮子林大街、北宁公园）
河东区（万达广场）
河西区（天津湾、下瓦房）
东丽区（空港）
南开区（奥城）
河西区（梅江）
南开区（中北镇、芥园道）
区域型商业的形式正处于由街铺向区域型购物中心升级的进程中。 目前的区域型购物中心基本依托于项目周边具有相当规模的居住片区或卫星城开发计划而建。 区域市场的购物中心通常体量控制在10万平米左右，且通常会配备以超市或百货作为其主力店，且配备较大比例的餐饮业态，其功能定位均以周边辐射家庭型消费为主，档次上主要走中端路线。 随着城市核心土地的供应有限以及人们的消费习惯逐步被商业格局所引导，越来越多的商业地产商开始在区域型商业上大做文章且推出可以复制的产品，如凯德的嘉茂等产品的出现

区域市场概况
天津市商业市场结论
市场分布 核心商圈商业设施分布过度集中，缺乏合理规划，激烈竞争导致差异化 区域商圈不断崛起
市场供应 市内商业处于集中爆发期 市区大型商业的发展机会主要来自结构调整 百货类商业进入结构调整期 更能体现体验性、趣味性及参与性的未来商业项目竞争力强
市场趋势 业态趋于多元化 档次逐步提高 国际零售商，品牌进入 地铁，海河沿线和外围居住区商业板块将占据主导
市场表现 租金合理，并且将有上升空间 空置率将略有上升 各种业态营业情况稳定
目 录 一、天津商业分布情况综述 二、区域商业中心分布情况 三、天津城市综合体分布情况 四、区域竞争环境分析 五、项目定位环境分析 六、项目商业部分定位 七、东丽项目可售商业产品建议 八、商业部分经济效益测算 九、商业部分销售策略原则及推售思路
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