谨呈：东莞新万房地产开发有限公司 ——万科东莞塘厦项目再探讨 商业秘密声明 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 报告回顾：上次汇报中我方的核心观点。 企业属性：高价高速，万科TOP品类砥柱 市场属性：前期销售聚焦在领先市场，以深圳为主 新政趋势：08年当前公布新政基本被消化，进入市场整固期 我们对项目的几个核心理解 我们对项目定位的几个核心观点 功能定位：第一居所 形象定位：深圳富人区的真正居住理想 我们对项目推广的几个核心建议 建立体验式4P营销系统——从趋势营销转向物业价值营销转变，新奢华主义 尝试新的客户细分系统——发烧友细分营销系统 尝试新的产品销售终端——万科总部营销售中心 万科疑问： 需要深化的疑问： 当前市场趋势究竟会对项目造成什么影响？ 塘厦本地，东莞客户会不会成为本项目的主要客户？各期的客户来源演变如何？ 如果是深圳客户，那么哪些深圳客户会来？ 是什么支撑社区成为富人区？它与一般社区有什么区别？ 社区的主题是什么 沟通后明确：TOP地位 对项目开发目标的明确： 上次世联汇报主要基于实现快速销售目标，经过沟通，双方明确本项目的开发目标基于项目的TOP品类 本次报告核心：针对疑问，本项目将对大势、客户与定位三点，分以下几个层次深化 宏观层面——大势对开发策略的影响？ 中观层面——面向的核心市场是谁？ 微观层面1——各期主力客户是谁？ 微观层面2——以什么方式吸引主力客户 未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石 国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右 高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9% 宏观层面——1、市场长期发展趋势如何？